Росреестр разъяснил изменения в законодательство о «микродолях» (письмо от 12 августа 2022 г. № 14 – 6985-ТГ/22). Речь идет про вступивший с 1 сентября Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ.
Суть изменений
Статья 30 Жилищного кодекса РФ дополнена частью 1.1, согласно которой:
- собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника;
- сделки, заключенные с нарушением указанного правила, являются ничтожными;
- названные положения не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.
Предусмотрено, что это правило не применяется для сделок, заключаемых в соответствии с Федеральным законом № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Положения закона распространены на отношения, возникшие после дня вступления в силу Закона № 310-ФЗ.
Росреестр обращает внимание своих территориальных органов:
При государственной регистрации права общей долевой собственности (в том числе перехода доли в праве) на жилое помещение на основании заключенной после 01.09.2022 сделки об отчуждении жилого помещения, доли (долей) в праве общей долевой собственности на него, не подпадающей под установленные ЖК (в редакции Закона № 310-ФЗ) исключения, государственный регистратор прав обязан убедиться в том, что такая сделка не является ничтожной, – она не нарушает требования части 1.1 статьи 30 ЖК РФ.
Такая проверка осуществляется путем умножения площади жилого помещения на размер отчуждаемой доли.
Например, являются ничтожными сделки: об отчуждении доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 30 кв. м, в результате которой у одного физического лица возникает 1/10 доля в праве, а у другого – 9/10 долей в праве (30 * 1/10 = 3 кв. м); об отчуждении квартиры площадью 45,5 кв. м в общую долевую собственность 8 физических лиц, в том числе и без указания в ней размеров долей (45,5 * 1/8 = 5,6 кв. м).