В Калининграде собственники посчитали, что «поделить» помещение колясочной площадью 7 кв. м будет непросто, поэтому решили его попросту не использовать. Закончилось все судебным разбирательством.
Собственники провели внеочередное общее собрание, на котором решили закрыть и не использовать имеющуюся в доме колясочную (вопрос № 7 повестки). Ключи от нее передали на хранение старшему по дому и управляющей компании. В голосовании участвовали собственники, имеющие 67% голосов от их общего количества.
Один из собственников (истец) не согласился с принятым решением и изъявил желание пользоваться колясочной. Однако старший по дому ответил отказом на все просьбы предоставить ключи от спорного помещения.
Тогда истец обратился в суд. Иска была два: один — к старшему по дому, другой — к нему же и еще одному собственнику-инициатору общего собрания. Суд объединил два дела в одно производство.
В исковых заявлениях истец просил: передать ему ключи от колясочной и не чинить препятствий в пользовании этим нежилым помещением; признать недействительным решение общего собрания собственников (ОСС) по вопросу № 7 повестки; взыскать с ответчиков расходы на оплату госпошлин.
Ссылался на то, что оспариваемое решение принято с отсутствием необходимого кворума и количества голосов для его принятия.
Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении требований, так как пришел к выводу о соблюдении порядка проведения ОСС, правомочии ОСС на принятие решения о закрытии и неиспользовании колясочной, а также соответствии этого решения требованиям закона.
Разрешение вопросов о распоряжении общим имуществом — исключительное право сособственников, которые должны согласовать порядок распоряжения находящейся в долевой собственности вещью. Суд не вправе подменять компетенцию общего собрания собственников помещений в МКД.
Апелляционный суд с выводами нижестоящего суда не согласился, отменил его решение и удовлетворил требования истца. При этом исходил из того, что решение о закрытии и неиспользовании колясочной принято вне пределов компетенции общего собрания собственников.
Помещение колясочной — общедомовое имущество, а значит, на праве общей долевой собственности принадлежит и истцу. Однако ни ст. 44 ЖК РФ, ни иные нормативные правовые акты не предоставляют ОСС право принимать решения о лишении собственников МКД права пользования общим имуществом этого дома.
Кассационный суд отменил вынесенное решение и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 7651/2022).
Напрямую вопрос определения порядка владения и пользования общим имуществом не относится к компетенции ОСС (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Однако он относится к п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — «другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме». В совокупности с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ эта норма свидетельствует о том, что вопросы владения и пользования общим имуществом собственники также решают на своем общем собрании.
Согласно п. 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64: «по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44—48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений».
Также Президиум Верховного Суда РФ указывает: лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общедомовым имуществом, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности (п. 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 4 декабря 2013 г.).
Следовательно, выводы апелляционного суда о том, что в компетенцию ОСС жилого дома не входит вопрос определения порядка пользования общедомовым имуществом, являются ошибочными.
➜ Другая статья по теме — «Собственники жилых и нежилых помещений не поделили доступ в подвал»