Попытка обязать УО устранить оставленные застройщиком «недоделки» МКД не увенчалась успехом. Восьмой кассационный суд общей юрисдикции пришел к выводу, что соответствующей обязанности у управляющей организации нет, да и собственники не принимали решение о проведении и оплате незавершенных застройщиком работ (определение от 14 апреля 2022 г. № 88 – 6375/2022).
В г. Иркутске обанкротившийся застройщик «не успел» произвести обратную засыпку фундаментных ям в подвале уже введенного в эксплуатацию многоквартирного дома. Один из собственников МКД посчитал, что в сложившихся обстоятельствах необходимые работы должна выполнить управляющая организация (УО) — за счет средств на содержание МКД. С соответствующим требованием собственник обратился в суд. Также в исковом заявлении он просил взыскать с УО компенсацию морального вреда — 10 000 рублей. Свои требования собственник (далее — истец) мотивировал следующим:
- в нарушение прав собственников УО не приняла меры к устранению имеющихся в доме недостатков за счет застройщика;
- из-за невыполнения работ по обратной засыпке фундаментных ям в подвале МКД наблюдается повышенная влажность, которая неблагоприятно влияет на состояние несущих конструкций, сетей, санитарное состояние помещений дома.
УО, считая выявленные в доме недостатки строительными, предложила устранить их за счет средств текущего ремонта (сумма около 198 000 рублей). Однако истец с такой позицией не согласился, поскольку денежные средства по графе «текущий ремонт» собственники намерены использовать на ремонт подъездов в МКД.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска. При этом исходили из того, что для устранения недостатков подвала требуется не восстановление исправности его конструкций или поддержание эксплуатационных показателей, а осуществление строительных работ.
Речь идет о работах, которые не были произведены застройщиком, не относятся к содержанию и текущему ремонту общего имущества, решение о проведении и об оплате которых общим собранием собственников помещений не принималось. Также собственники не передавали истцу полномочия на принятие таких решений.
Истец не согласился с решениями судов и подал кассационную жалобу. В ней указал, что УО, намеренно скрывшая от собственников состояние подвального помещения, должна привести его в соответствие с проектными характеристиками.
Кассационный суд оставил вынесенные решений без изменений, а жалобу истца — без удовлетворения, так как посчитал незаконным требование об обязании УО устранить строительные недостатки.
- Не может квалифицироваться как злоупотребление правом то, что ни истец (как собственник), ни УО не стали требовать от застройщика устранения строительных недостатков с соблюдением правил гарантии.
- УО не является застройщиком МКД, а также не принимала на себя обязательства по устранению строительных недостатков согласно условиям договора управления МКД.
- Постановление Правительства РФ № 416 от 15 мая 2013 г. «О порядке осуществления управления многоквартирными домами» определяет объем работ и услуг, оказываемых в рамках управления МКД. Устранение строительных недостатков в перечень этих услуг не входит.
- На общем собрании собственники МКД не принимали решение о выполнении спорных работ за их счет.
«Управляющая организация в силу закона своими действиями не вправе подменять волю собственников помещений в многоквартирном доме и самостоятельно принимать решение о способе устранения строительных недостатков за счет средств на содержание общего имущества МКД».
➜ Больше материалов про устранение недостатков строительства