Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Выход на кровлю через расширенный оконный проем. Кто несет ответственность за такое переустройство

В г. Ханты-Мансийске собственники самовольно переустроили свои квартиры. Вот только отдуваться за это пришлось управляющей организации, которая «недосмотрела» за нерадивыми жильцами (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 мая 2022 г. по делу № А75 – 10885/2021).

На втором этаже одного из МКД собственники расширили оконный проем, установили дверь и сделали выход на кровлю нежилого помещения, расположенного на первом этаже. При этом кровля мягкая, выполнена из рулонных (или мастичных) материалов и не предназначена для использования собственниками жилых помещений, так как это может привести к нарушению гидроизоляционного слоя.

В ходе проверки Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа — Югры (далее — Жилстройнадзор Югры) обнаружила обустроенный собственниками выход на кровлю.
При обследовании нежилого помещения Жилстройнадзор Югры установил, что «на бетонном перекрытии потолка, являющимся кровлей над частью нежилого помещения, имеются следы протечек с кровли МКД в виде разводных влажных и сухих пятен с выделением солевых отложений белого цвета, а также имеются следы подтеков частично на стенах».

В связи с этим Жилстройнадзор Югры вынес управляющей организации предписание, пунктом 2 которого указал на необходимость устранить нарушение фасада МКД и ограничить собственникам доступ на кровлю нежилого помещения. Однако УО обратилась в суд, чтобы признать этот пункт предписания незаконным.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования. При этом указали:

  • В компетенцию УО не входит контроль за самовольным переустройством (перепланировкой) жилого помещения или реконструкцией МКД, а также обязанность по приведению перепланированного жилого помещения в первоначальное состояние.
  • Ограничение доступа на кровлю нежилого помещения возможно только путем ликвидации дверного проема, устроенного собственниками квартир, что также не входит в обязанности УК.
  • УО не наделена полномочиями по обращению с исками в суд к собственникам тех жилых помещений, которые были самовольно переустроены (перепланированы) или реконструированы.
  • Действующее законодательство возлагает обязанность по приведению самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения в прежнее состояние на собственника этого помещения.

Однако оспариваемый пункт предписания фактически обязывает УО самостоятельно устранить выявленные нарушения, а не принять меры по возложению этой обязанности на собственников жилых помещений. С учетом этого суды пришли к выводу, что предписание в части пункта 2 незаконно.

Кассационный суд отменил вынесенные решения и отказал УО в удовлетворении исковых требований. При этом сослался на то, что УО нарушила возложенные на нее в силу закона обязательства по надлежащему содержанию общедомового имущества. 

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда № 170 определены:

  • меры, которые необходимо принять при появлении на фасадах зданий отслоений и разрушений облицовочных слоев (п. 4.2.3.2);
  • круг лиц, которым разрешен и запрещен вход на крышу МКД (п. 3.3.5 и 4.6.1.22);
  • мероприятия по устранению причин, вызывающих увлажнение ограждающих конструкций, в том числе содержание в исправном состоянии кровли, гидро- и пароизоляционных слоев стен и перекрытий, утепление дефектных ограждающих конструкций (п. 4.10.2.1).

Пунктом 9 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, определен перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания фасадов.
Это в том числе: выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций; при выявлении повреждений и нарушений — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Однако собственники самовольно переустроили помещение и оборудовали выход на кровлю, что осталось без какой-либо реакции со стороны УК. Так как кровля мягкая и не предназначена для использования собственниками, это может повлечь за собой нарушение гидроизоляционного слоя и иные более тяжкие последствия.

Тот факт, что собственники выполнили переустройство квартир самовольно, не освобождает УО от исполнения обязательств «по надлежащему содержанию общего имущества и принятию мер, направленных на устранение выявленных нарушений, в том числе путем предъявления соответствующих требований к собственникам упомянутых помещений».

То есть, УО могла обратиться к собственникам с требованием об устранении нарушений и приведении жилых помещений в прежнее состояние, но не сделала этого.

Но точка в этом конфликте еще не поставлена. УО подала жалобу на решение кассационного суда в Верховный Суд РФ.

➜ Другая статья по теме — «Собственников обязали демонтировать навесной балкон и восстановить наружную стену МКД»

Поделиться мнением о прочитанном

Главные темы
Собрание

Общее собрание собственников

Оплата ЖКУ

Оплата услуг в сфере ЖКХ

Содержание жилья

Содержание и текущий ремонт

Отопление

Теплоснабжение многоквартирного дома

Электроснабжение

Электричество в многоквартирном доме

Мусор

Обращение с твердыми коммунальными отходами

Газоснабжение

Поставка газа и газовое оборудование

Водоснабжение

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение

Капремонт

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Лицензирование

Лицензирование и управление многоквартирным домом