Подобрали случаи из судебной практики, когда УО и ТСЖ не удается доказать, что произведенный ремонт был капитальным и средства со спецсчета потрачены по целевому назначению.
ТСЖ из Перми придется вернуть на спецсчет около четырех миллионов рублей
Арбитражный суд Уральского округа разбирался в том, какой все-таки ремонт выполнило ТСЖ в многоквартирном доме — капитальный или текущий. Цена вопроса для ТСЖ — чуть более четырех миллионов рублей (постановление от 5 мая 2022 года № Ф09 – 1364/22).
На денежные средства, накопленные на специальном счете, собственники одного из МКД г. Перми решили провести капремонт общедомового имущества. ТСЖ заключило договоры подряда на выполнение работ. Обошлось все это собственникам в 4 186 000 рублей, которые были списаны с указанного спецсчета.
Однако проведя проверку деятельности ТСЖ, Инспекция государственного жилищного надзора Пермского края обнаружила нецелевое использование средств капремонта. ГЖИ выдала ТСЖ предписание об устранении нарушений и необходимости «восстановить денежные средства фонда капитального ремонта, сформированного на специальном счете».
ТСЖ обратилось в суд, чтобы признать вынесенное предписание недействительным. Указало, что выполненные работы правомерно произведены за счет средств фонда капитального ремонта. Предписание вынесено незаконно и создает препятствия для осуществления ТСЖ деятельности, связанной с управлением МКД. Сослалось ТСЖ и на то, что вынесенное предписание неисполнимо.
Суды первой и апелляционной инстанции отказали в удовлетворении требований. Кассационный суд оставил вынесенные решения без изменений. При этом суды «пришли к выводу о том, что объем проведенных ремонтных работ недостаточен для их отнесения к капитальному ремонту внутридомовых инженерных сетей».
В соответствии с п. 3.1 ГОСТ Р 56535- 2015, текущий ремонт — это комплекс работ (услуг), включенных в план работ и проводимых в рамках содержания общедомового имущества, связанных с восстановлением потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность частей МКД на аналогичные или иные, улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ не превышает 30% от ремонтируемого имущества.
Согласно п. 3.13 ГОСТ Р 51929 – 2014, капитальный ремонт общедомового имущества — это комплекс работ (услуг) по замене и (или) восстановлению (ремонту) потерявших в процессе эксплуатации несущую и (или) функциональную способность конструкций, деталей, систем инженерно-технического обеспечения, отдельных элементов несущих конструкций МКД на аналогичные или иные улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ превышает текущий ремонт.
Суды установили, что в МКД были выполнены работы по ремонту лежаков отопления, водоотведения, холодного и горячего водоснабжения, расположенных в подвальном помещении, а также работы на ЦТП. Поквартирно замена не производилась.
Выполненный объем работ по ремонту внутридомовых инженерных сетей составляет менее 30%. Следовательно, речь идет о текущем ремонте, который не может быть оплачен за счет средств фонда капитального ремонта. Также суды отметили, что предписание ГЖИ соответствует критериям определенности и исполнимости. «Возникновение трудностей при исполнении предписания, является предпринимательским риском и не может служить основанием для неисполнения требований действующего законодательства».
УК не смогла доказать, что ремонт окон и дверей относится к капитальному
На собрании, которое инициировала сама УО, собственники приняли решение по замене оконных рам мест в подъездах и тамбурных дверей «на усовершенствованные энергосберегающие металлопластиковые в рамках капитального ремонта», а также о финансировании этих работ деньгами со спецсчета.
После того как эти решения были выполнены, Министерство государственного жилищного надзора Мурманской области обнаружило:
— акты обследования МКД и его отдельных конструктивных элементов на предмет оценки физического износа фасада отсутствуют, а без них нельзя подтвердить необходимость в проведении работ по капремонту в виде замене окон;
— заменены не относящиеся к фасаду тамбурные двери, что относится к текущему ремонту;
— межпанельные швы МКД находятся в неудовлетворительном состоянии, частично разрушены, оконные отливы на деревянных окнах не заменены, деревянные окна не окрашены; не выполнена отделка внутренних откосов оконных блоков в полном объеме.
Эти нарушения были отражены в акте проверки, а требования об их устранении — в предписании. От УО требовалось вернуть на спецсчет деньги, которые по факту оказались потрачены на текущий, а не на капитальный ремонт.
УК обратилась в суд с такими доводами:
— тамбурные двери исходя из климатических условий и проекта здания являются ограждающей конструкцией МКД, и их полная замена вместе с коробкой относится к капремонту фасада;
— относительно замены оконных рам нужно обратить внимание на пункт 2 Приложения № 8 к Правилам технической эксплуатации жилфонда № 170 — о том, что ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий относятся к работам, производимым при капремонте.
Суды трех инстанций не сочли эти доводы убедительными, поэтому поддержали надзорный орган.
Из регионального перечня работ, выполнение которых возможно в рамках капремонта, следует: к ремонту фасада относится замена входных наружных дверей, а не внутренних тамбурных. «Некапитальность» ремонта также подтверждается техническим заключением.
Суды отметили, что в рамках капитального или текущего ремонта могут выполняться одни и те же виды работ, при этом для квалификации проведенных работ имеет значение объем работ и необходимость их проведения.
Одним из критериев для определения необходимости является оценка физического износа здания в целом и его отдельных элементов.
Так, существует группы жилых зданий по необходимости капремонта по показателю общего износа. К III и IV группам зданий относятся здания с общим износом до 30% и до 40% соответственно.
При капремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы.
Таким образом, только при совокупности вышеуказанных критериев возможно проведение работ по капремонту фасада МКД.
Однако УО не соблюдены требования, позволяющие отнести работы по замене окон к капремонту, поскольку акты обследования и техническое заключение (на которые ссылалась УО) содержат сведения о процентном соотношении износа только в отношении отдельного элемента фасада — оконных блоков и элемента, не относящегося к фасаду — дверных блоков мест общего пользования (тамбур).
УО не оценило физический износ фасада МКД с учетом всего остального — межпанельных швов, входных групп, окон, цоколя, отмостки и прочего.
Таким образом, не было оснований для использования денег со спецсчета. Одного лишь решения общего собрания — без соблюдения управляющей компанией перечисленных выше критериев — недостаточно (дело № А42 – 4237/2023).
Суды обязали ТСЖ из Ленинградской области вернуть на спецсчет 670 тысяч рублей
Комитет госжилнадзора и контроля Ленинградской области проверил документы ТСЖ «Аврора» (г. Гатчина) по расходованию средств со спецсчета капремонта и предписал ему в течение полугода вернуть на этот счет почти 670 тыс. руб., потраченных на:
— локальный ремонт кровли, венткамер и межблочных швов на крыше;
— замену двух общедомовых приборов учета тепла.
Комитет посчитал, что указанные работы капремонтом не являются, а значит, товарищество допустило нецелевое использование средств. Акт проверки и предписание комитета ТСЖ оспорило в суде.
Первая инстанция признала акт и предписание недействительными, а апелляционный суд согласился с этим решением:
— средства на спецсчете капремонта принадлежат собственникам помещений (ст. 36.1 ЖК РФ);
— решения ОСС о проведении капремонта, договоры с подрядчиками и акты приемки работ имеются;
— ремонт крыши, установка ОДПУ и узлов управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа входят в перечень услуг и (или) работ по капремонту (ч. 1, 2 ст. 166 ЖК РФ, ст. 11 Закона Ленинградской области «Об отдельных вопросах организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области», принятого Законодательным собранием Ленинградской области 15.11.2013).
Однако кассационный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении иска товарищества (постановление АС СЗО по делу № А56 – 84934/2023):
— Площадь ремонта кровли (120 кв.м.) составила менее 30% от ее общей площади (2200 кв. м.). Такой ремонт квалифицируется как текущий, а не капитальный (п. 3.1 ГОСТ Р 56535 – 2015, п. 3.13 ГОСТ Р 51929 – 2014, п. 2.4.2 Правил и нормам технической эксплуатации жилфонда № 170, п. 3 приложения № 8 к названным правилам).
— Контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т. п.) относятся к работам, выполняемым в процессе надлежащего содержания систем водоснабжения и отопления МКД (п. 18 Минимального перечня услуг и работ № 290). Значит, замена приборов узла учета тепловой энергии не относится к капремонту.
Спор ТСН и ИГЖН Новгородской области о необоснованном расходовании 633 390 рублей
В марте 2024 г. ИГЖН Новгородской области провела проверку, по результатам которой предписала ТСН вернуть на спецсчет 633 390 рублей. Причина: необоснованное использование денежных средств из фонда капремонта на ремонт фасада, розлива систем водоснабжения и водоотведения, демонтаж и установку пластиковых дверей в подъездах. В предписании (п. 2, 3) ИГЖН уточнила, что 329 794 рубля ТСН должно вернуть по договорам от 2015 – 2016 гг., а 303 596 рублей — по договорам от 2023 г.
Товариществу удалось признать недействительным только п. 2 указанного предписания (постановление Четырнадцатого апелляционного суда по делу № А44 – 2878/2024).
Работы по замене в подъездах МКД старых дверей на новые пластиковые не относятся к капитальному ремонту (п. 5 Приложения 7 Правил № 170) и не могут финансироваться за счет фонда капремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса. По этой причине суды решили, что п. 3 предписания о возврате на спецсчет 303 596 рублей является законным.
В 2015 – 2016 гг. ТСН потратило на капремонт систем водоотведения и водоснабжения 619 486 рублей, из них 329 794 рублей — из фонда капремонта (за вычетом суммы, накопленной до 01.10.2014). Произведенный ремонт ИГЖН также посчитала некапитальным. Вот только с требованиями о возврате расходованных средств запоздала — истек срок исковой давности.
«Установленный законом общий запрет на совершение односторонних действий, направленных на осуществление права, срок исковой давности для защиты которого истек, исключает и возможность административного понуждения должника к исполнению обязательства, в том числе путем возложения обязанности произвести возврат соответствующих сумм денежных средств».
Получая отчеты о размере израсходованных на капремонт средств и располагая протоколами общих собраний о проведении работ, ИГЖН обладала достаточной информацией о расходовании в 2015 – 2016 гг. спорных сумм со спецсчета. Однако то, насколько законно ТСН расходует средства капремонта, своевременно не проверила (в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением Правительства Новгородской области от 13.02.2014 № 85, Федеральным законом от 26.12.2008 № 294-ФЗ, с установленными ЖК РФ особенностями).
Ссылка ИГЖН на норму о проведении плановых проверок в отношении владельца спецсчета не чаще одного раза в пять лет несостоятельна. Эта норма введена лишь в 2022 г., «когда плановая проверка по Закону № 294-ФЗ могла быть проведена инспекцией уже дважды».
«Само по себе отсутствие законодательно установленного максимального периода проверки целевого расходования денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, вопреки позиции инспекции, не свидетельствует о неограниченной возможности возложения на объект контроля обязанности возврата денежных средств за любой, ничем не обусловленный период деятельности, поскольку иное нарушает стабильность гражданского оборота».
На протяжении восьми лет у инспекции не было претензий, что давало ТСЖ основания предполагать законность расходования денежных средств.
Как итог: «посредством выдачи предписания органа государственного надзора (контроля) на хозяйствующий субъект не может быть возложена обязанность произвести имущественное предоставление, в частности, обязанность произвести возврат излишне уплаченных денежных средств за пределами срока исковой давности» (согласно правовым позициям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2006 № 11366/05, а также постановлениях Конституционного Суда РФ от 14.07.2005 № 9‑П, от 20.07.2011 № 20‑П, определении 03.11.2006 № 445‑О).
Опубликовано 30.05.2022. Обновлено 05.02.2025
➜ Больше материалов о нецелевом использовании фонда капремонта