Опубликовано 30.05.2022. Обновлено 05.10.2024
Случай с ТСЖ из Перми
Арбитражный суд Уральского округа разбирался в том, какой все-таки ремонт выполнило ТСЖ в многоквартирном доме — капитальный или текущий. Цена вопроса для ТСЖ — чуть более четырех миллионов рублей (постановление от 5 мая 2022 года № Ф09 – 1364/22).
На денежные средства, накопленные на специальном счете, собственники одного из МКД г. Перми решили провести капремонт общедомового имущества. ТСЖ заключило договоры подряда на выполнение работ. Обошлось все это собственникам в 4 186 000 рублей, которые были списаны с указанного спецсчета.
Однако проведя проверку деятельности ТСЖ, Инспекция государственного жилищного надзора Пермского края обнаружила нецелевое использование средств капремонта. ГЖИ выдала ТСЖ предписание об устранении нарушений и необходимости «восстановить денежные средства фонда капитального ремонта, сформированного на специальном счете».
ТСЖ обратилось в суд, чтобы признать вынесенное предписание недействительным. Указало, что выполненные работы правомерно произведены за счет средств фонда капитального ремонта. Предписание вынесено незаконно и создает препятствия для осуществления ТСЖ деятельности, связанной с управлением МКД. Сослалось ТСЖ и на то, что вынесенное предписание неисполнимо.
Суды первой и апелляционной инстанции отказали в удовлетворении требований. Кассационный суд оставил вынесенные решения без изменений. При этом суды «пришли к выводу о том, что объем проведенных ремонтных работ недостаточен для их отнесения к капитальному ремонту внутридомовых инженерных сетей».
В соответствии с п. 3.1 ГОСТ Р 56535- 2015, текущий ремонт — это комплекс работ (услуг), включенных в план работ и проводимых в рамках содержания общедомового имущества, связанных с восстановлением потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность частей МКД на аналогичные или иные, улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ не превышает 30% от ремонтируемого имущества.
Согласно п. 3.13 ГОСТ Р 51929 – 2014, капитальный ремонт общедомового имущества — это комплекс работ (услуг) по замене и (или) восстановлению (ремонту) потерявших в процессе эксплуатации несущую и (или) функциональную способность конструкций, деталей, систем инженерно-технического обеспечения, отдельных элементов несущих конструкций МКД на аналогичные или иные улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ превышает текущий ремонт.
Суды установили, что в МКД были выполнены работы по ремонту лежаков отопления, водоотведения, холодного и горячего водоснабжения, расположенных в подвальном помещении, а также работы на ЦТП. Поквартирно замена не производилась.
Выполненный объем работ по ремонту внутридомовых инженерных сетей составляет менее 30%. Следовательно, речь идет о текущем ремонте, который не может быть оплачен за счет средств фонда капитального ремонта. Также суды отметили, что предписание ГЖИ соответствует критериям определенности и исполнимости. «Возникновение трудностей при исполнении предписания, является предпринимательским риском и не может служить основанием для неисполнения требований действующего законодательства».
Случай с УК из Мурманской области
ООО «УК «Инициатива» не смогло доказать Министерству государственного жилищного надзора Мурманской области, что выполненный ремонт окон и дверей относится к капитальному.
На собрании, которое инициировала сама УО, собственники приняли решение по замене оконных рам мест в подъездах и тамбурных дверей «на усовершенствованные энергосберегающие металлопластиковые в рамках капитального ремонта», а также о финансировании этих работ деньгами со спецсчета.
После того как эти решения были выполнены, надзорный орган обнаружил:
— акты обследования МКД и его отдельных конструктивных элементов на предмет оценки физического износа фасада отсутствуют, а без них нельзя подтвердить необходимость в проведении работ по капремонту в виде замене окон;
— заменены не относящиеся к фасаду тамбурные двери, что относится к текущему ремонту;
— межпанельные швы МКД находятся в неудовлетворительном состоянии, частично разрушены, оконные отливы на деревянных окнах не заменены, деревянные окна не окрашены; не выполнена отделка внутренних откосов оконных блоков в полном объеме.
Эти нарушения были отражены в акте проверки, а требования об их устранении — в предписании. От УО требовалось вернуть на спецсчет деньги, которые по факту оказались потрачены на текущий, а не на капитальный ремонт.
УК обратилась в суд с такими доводами:
— тамбурные двери исходя из климатических условий и проекта здания являются ограждающей конструкцией МКД, и их полная замена вместе с коробкой относится к капремонту фасада;
— относительно замены оконных рам нужно обратить внимание на пункт 2 Приложения № 8 к Правилам технической эксплуатации жилфонда № 170 — о том, что ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий относятся к работам, производимым при капремонте.
Суды трех инстанций не сочли эти доводы убедительными, поэтому поддержали надзорный орган.
Из регионального перечня работ, выполнение которых возможно в рамках капремонта, следует: к ремонту фасада относится замена входных наружных дверей, а не внутренних тамбурных. «Некапитальность» ремонта также подтверждается техническим заключением.
Суды отметили, что в рамках капитального или текущего ремонта могут выполняться одни и те же виды работ, при этом для квалификации проведенных работ имеет значение объем работ и необходимость их проведения.
Одним из критериев для определения необходимости является оценка физического износа здания в целом и его отдельных элементов.
Так, существует группы жилых зданий по необходимости капремонта по показателю общего износа. К III и IV группам зданий относятся здания с общим износом до 30% и до 40% соответственно.
При капремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы.
Таким образом, только при совокупности вышеуказанных критериев возможно проведение работ по капремонту фасада МКД.
Однако УО не соблюдены требования, позволяющие отнести работы по замене окон к капремонту, поскольку акты обследования и техническое заключение (на которые ссылалась УО) содержат сведения о процентном соотношении износа только в отношении отдельного элемента фасада — оконных блоков и элемента, не относящегося к фасаду — дверных блоков мест общего пользования (тамбур).
УО не оценило физический износ фасада МКД с учетом всего остального — межпанельных швов, входных групп, окон, цоколя, отмостки и прочего.
Таким образом, не было оснований для использования денег со спецсчета. Одного лишь решения общего собрания (без соблюдения управляющей компанией перечисленных выше критериев) недостаточно (дело № А42 – 4237/2023).
История с ТСЖ из Ленинградской области
Комитет госжилнадзора и контроля Ленинградской области проверил документы ТСЖ «Аврора» (г. Гатчина) по расходованию средств со спецсчета капремонта и предписал ему в течение полугода вернуть на этот счет почти 670 тыс. руб., потраченных на:
— локальный ремонт кровли, венткамер и межблочных швов на крыше;
— замену двух общедомовых приборов учета тепла.
Комитет посчитал, что указанные работы капремонтом не являются, а значит, товарищество допустило нецелевое использование средств. Акт проверки и предписание комитета ТСЖ оспорило в суде.
Первая инстанция признала акт и предписание недействительными, а апелляционный суд согласился с этим решением:
— средства на спецсчете капремонта принадлежат собственникам помещений (ст. 36.1 ЖК РФ);
— решения ОСС о проведении капремонта, договоры с подрядчиками и акты приемки работ имеются;
— ремонт крыши, установка ОДПУ и узлов управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа входят в перечень услуг и (или) работ по капремонту (ч. 1, 2 ст. 166 ЖК РФ, ст. 11 Закона Ленинградской области «Об отдельных вопросах организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области», принятого Законодательным собранием Ленинградской области 15.11.2013).
Однако кассационный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении иска товарищества (постановление АС СЗО по делу № А56 – 84934/2023):
— Площадь ремонта кровли (120 кв.м.) составила менее 30% от ее общей площади (2200 кв. м.). Такой ремонт квалифицируется как текущий, а не капитальный (п. 3.1 ГОСТ Р 56535 – 2015, п. 3.13 ГОСТ Р 51929 – 2014, п. 2.4.2 Правил и нормам технической эксплуатации жилфонда № 170, п. 3 приложения № 8 к названным правилам).
— Контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т. п.) относятся к работам, выполняемым в процессе надлежащего содержания систем водоснабжения и отопления МКД (п. 18 Минимального перечня услуг и работ № 290). Значит, замена приборов узла учета тепловой энергии не относится к капремонту.
➜ Больше материалов о нецелевом использовании фонда капремонта
Подписаться на Telegram-канал «Жилищный инспектор»
