Управляющая организация попыталась признать предписание незаконным, но снять с себя обязанность по устранению нарушения не смогла (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 апреля 2022 года А17 – 3322/2021).
Государственная жилищная инспекция Ивановской области обнаружила, что в одном из МКД «демонтирована балконная плита квартиры», а управляющая организация (УО) не торопится заниматься ее восстановлением. Придя к выводу, что УО ненадлежащим образом содержит общедомовое имущество, ГЖИ вынесла ей предписание об устранении нарушений.
УО обратилась в суд, чтобы признать предписание ГЖИ недействительным. При этом ссылалась на следующее:
- Ни в одной норме законодательства не закреплена обязанность УО по монтажу балконных плит.
- В рамках проверки ГЖИ не установила причины демонтажа плиты и ее наличие в соответствии с проектом МКД, не оценила техническую возможность восстановления балконной плиты.
- Работы по восстановлению плиты относятся к капитальному ремонту или реконструкции объекта капитального строительства и не могут быть возложены на УО.
Однако суды первой и апелляционной инстанции отказали УО в удовлетворении исковых требований. Кассационный суд оставил вынесенные решения без изменений.
Выводы судов
Суды установили: в силу норм жилищного законодательства и условий договора управления УК обязана содержать общедомовое имущество в надлежащем состоянии, обеспечивая благоприятные и безопасные условия проживания граждан.
Из техпаспорта на квартиру следует, что из жилого помещения предусмотрен выход на балкон и балконная плита должна быть смонтирована. «Отсутствие балконной плиты создает риск угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей вследствие выхода на улицу через дверь третьего этажа, ведущую на балкон».
Необеспечение исправного технического состояния балкона имеет место на протяжении длительного периода времени. Это подтверждают сведения из письма, направленного УО в ответ на обращение собственника МКД. Из письма следует, что балконная плита была демонтирована собственником квартиры самостоятельно.
С 2015 года УО была осведомлена о техническом состоянии балконной плиты, однако до момента выдачи оспариваемого предписания не принимала никаких мер для решения вопроса.
Из п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ следует, что восстановление одной балконной плиты не может считаться реконструкцией МКД. А в соответствии с п. 7 Приложения № 7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170, восстановление или замена отдельных участков и элементов балкона относятся к текущему ремонту.
Также оспариваемое предписание не обязывает УО осуществить капитальный ремонт. Ей предоставлено право выбрать способ устранения выявленного нарушения, а также определить характер и объем необходимых работ для исполнения предписанных требований.
«Определение способа выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома находится в пределах контроля заявителя [УО]».
Даже если УО предполагала, что восстановление балконной плиты возможно только в рамках капремонта, то была вправе инициировать проведение общего собрания собственников по соответствующему вопросу. Однако УО этого не сделала.
Нормативно-правовое регулирование вопроса
Правила содержания общего имущества в МКД № 491
- Ограждающие несущие конструкции МКД, включая балконные и иные плиты, иные ограждающие несущие конструкции, входят в состав общедомового имущества (пп. «в» п. 2).
- Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД; безопасность для жизни и здоровья граждан; сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; поддержание архитектурного облика МКД в соответствии с проектной документацией (п. 10).
- Содержание общего имущества включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в том числе в пп «в» п. 2 Правил (пп. «а» и «з» п.11).
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170
- Не допускается ослабление креплений выступающих деталей стен: карнизов, балконов, поясков, кронштейнов, розеток, тяги и др., разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток (п. 4.2.1.5).
- Работники организаций по обслуживанию жилищного фонда обязаны систематически проверять правильность использования балконов (п. 4.2.4.1).
- При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций (абз. 1 п. 4.2.4.2).
- В случае аварийного состояния балконов и лоджий необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту (абз. 4 п. 4.2.4.2).
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД: к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания фасадов МКД, относится в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций; при выявлении повреждений и нарушений — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ (п. 9).
➜ Другой материал по теме — «Должна ли управляющая компания выполнять ремонт балконной плиты»