Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Право общей долевой собственности на земельный участок под МКД (Забайкальский край)

Статья подготовлена на основе материалов Забайкальского краевого суда

Правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка, на котором расположен дом, как элемента такого общего имущества включено в сферу жилищного законодательства.

Жилищным кодексом РФ установлено общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем МКД (чч.1 и 2 ст.36), а Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен (ст.16).

Пример из практики.

Обстоятельства. Ж. обратился в суд с иском к П., в котором просил изменить границы земельного участка 1 в соответствии с заключением кадастрового инженера А.
П. предъявил иск к администрации городского округа о признании незаконным постановления мэра города в части передачи в собственность В. бесплатно земельного участка площадью 40,9 кв.м.
В ходе судебного разбирательства гражданского дела по искам Ж. и П., объединенным в одно производство, установлено, что в 1998 г. В. как собственнику жилого дома из земель городской застройки предоставлен земельный участок площадью 395,7 кв.м. В 1999 г. постановлением мэра В. как ветерану Великой Отечественной войны по его заявлению бесплатно передан в частную собственность дополнительный земельный участок, прилегающий к основному, площадью 40,9 кв.м. Общая площадь земельного участка В. составила 436,6 кв.м. В 2000 г. земельный участок и расположенный на нем жилой дом проданы истцу Ж. В 2013 г. земельный участок 1 поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный в 1998 г.
В 2003 г. по заявлению представителя администрации города на кадастровый учет поставлен смежный земельный участок 2. На этом участке располагался трехквартирный жилой дом. В 1997 г. квартира №3 передана в собственность К.; в 2003 г. по договору купли-продажи она перешла в собственность Е. Квартира №1 в этом доме, объединенная с квартирой №2, передана в 2001 г. в долевую собственность П., Е. и др. лиц.
По заключению кадастрового инженера А. (2020 г.), местоположение и конфигурация границ земельного участка 1 соответствует чертежу границ земельного участка по постановлению мэра 1999 г. при его предоставлении в собственность В. Границы этого земельного участка пересекаются с границами земельного участка 2.
По заключению другого кадастрового инженера (2021 г.), конфигурация земельного участка 2 соответствует материалам инвентаризации 1998 г. По космоснимкам, фотографиям видно наличие между смежными земельными участками забора, ограждающего спорную часть земельного участка площадью 40,9 кв.м, с отнесением территории к земельному участку 2.
Установлено также, что МКД поврежден пожаром, не имеет крыши, оконного остекления и рам; территория заброшена, спорная часть захламлена. По объяснениям Е., в доме не проживают около 10 лет.

Суд первой инстанции в иске Ж. отказал, иск П. удовлетворил, признав незаконным постановление мэра в части передачи в собственность В. земельного участка площадью 40,9 кв.м. Исходя из размера земельного участка под многоквартирным жилым домом по материалам инвентаризации 1998 г., суд пришел к выводу, что на день предоставления В. спорной части земельного участка ею пользовались жители МКД, одна из квартир в котором к этому моменту была приватизирована. Они лишились права на приобретение этой части в собственность, в связи с чем оспариваемое постановление незаконно. Признание незаконным постановления о предоставлении спорного земельного участка исключает удовлетворение исковых требований Ж.

Суд апелляционной инстанции отменил решение районного суда, принял новое решение, которым иск Ж. удовлетворил; исковые требования П. оставил без удовлетворения; установил границу земельного участка 1, смежную с земельным участком 2, по указанным в заключении кадастрового инженера 2020 г. координатам поворотных точек, ссылаясь на следующие обстоятельства.
Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав общего имущества МКД объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами (п.13 ст.39.20 ЗК РФ).
Согласно ч.1 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (в первоначальной редакции, действующей в спорный период) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в МКД. Если земельный участок под МКД был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в МКД считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.
Из фактических обстоятельств дела следует, что постановка земельного участка под МКД на кадастровый учет в 2003 г. осуществлена по материалам инвентаризации 1998 г., не учитывающей последовавшего в 1999 г. факта предоставления В. спорной части земельного участка площадью 40,9 кв.м.
Право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в МКД возникло со дня введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 г.), когда спорная часть уже находилась в собственности В.
Оснований для признания незаконным оспариваемого постановления не имеется; распоряжение земельным участком осуществлено полномочным органом (апелляционное определение №33 – 2487/2021; кассационное определение №88 – 3164/2022).

Другой пример

Это гражданское дело по иску К. об исключении из состава земельного участка МКД его части, прилегающей к принадлежащему истцу нежилому помещению в доме и предназначенной для обслуживания этого помещения. Истец указывал, что после введения в действие ЖК РФ при формировании и проведении кадастрового учёта земельного участка МКД ответчик не учел наличие в доме нежилого помещения, которое использовалось под магазин. Неотъемлемой частью помещения являлся прилегающий земельный участок, огороженный капитальным забором и предназначенный для обслуживания помещения. Образование общедомового земельного участка в том виде, в котором он образован, привело к невозможности функционирования магазина, поскольку для этого необходима обособленная территория.

Решением районного суда, основанным на нормах п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ и ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», в иске отказано по следующим обстоятельствам.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, образован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет; он перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме со дня вступления в силу названного Кодекса, то есть с 1 марта 2005 г., в границах и размере, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
На указанный момент договор аренды земельного участка для эксплуатации нежилого помещения между истцом и органом местного самоуправления отсутствовал, земельный участок для эксплуатации нежилого помещения не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет. Поэтому права К. действиями органа кадастрового учета не нарушены.
Доводы ответчика со ссылкой на нормы гражданского законодательства о главной вещи и ее принадлежности, а также на положения ч.4 ст.11.9 ЗК РФ о том, что вместе с нежилым помещением им приобретено право на прилегающий земельный участок, огороженный капитальным забором, отклонены как основанные на неверном толковании норм права.
Судами апелляционной и кассационной инстанций решение оставлено без изменения (апелляционное определение №33 – 1138/2021; кассационное определение №88 – 15624/2021).

Поделиться мнением о прочитанном

Главные темы
Собрание

Общее собрание собственников

Оплата ЖКУ

Оплата услуг в сфере ЖКХ

Содержание жилья

Содержание и текущий ремонт

Отопление

Теплоснабжение многоквартирного дома

Электроснабжение

Электричество в многоквартирном доме

Мусор

Обращение с твердыми коммунальными отходами

Газоснабжение

Поставка газа и газовое оборудование

Водоснабжение

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение

Капремонт

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Лицензирование

Лицензирование и управление многоквартирным домом