Статья подготовлена на основе материалов Забайкальского краевого суда
Правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка, на котором расположен дом, как элемента такого общего имущества включено в сферу жилищного законодательства.
Жилищным кодексом РФ установлено общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем МКД (чч.1 и 2 ст.36), а Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен (ст.16).
Пример из практики.
Обстоятельства. Ж. обратился в суд с иском к П., в котором просил изменить границы земельного участка 1 в соответствии с заключением кадастрового инженера А.
П. предъявил иск к администрации городского округа о признании незаконным постановления мэра города в части передачи в собственность В. бесплатно земельного участка площадью 40,9 кв.м.
В ходе судебного разбирательства гражданского дела по искам Ж. и П., объединенным в одно производство, установлено, что в 1998 г. В. как собственнику жилого дома из земель городской застройки предоставлен земельный участок площадью 395,7 кв.м. В 1999 г. постановлением мэра В. как ветерану Великой Отечественной войны по его заявлению бесплатно передан в частную собственность дополнительный земельный участок, прилегающий к основному, площадью 40,9 кв.м. Общая площадь земельного участка В. составила 436,6 кв.м. В 2000 г. земельный участок и расположенный на нем жилой дом проданы истцу Ж. В 2013 г. земельный участок 1 поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный в 1998 г.
В 2003 г. по заявлению представителя администрации города на кадастровый учет поставлен смежный земельный участок 2. На этом участке располагался трехквартирный жилой дом. В 1997 г. квартира №3 передана в собственность К.; в 2003 г. по договору купли-продажи она перешла в собственность Е. Квартира №1 в этом доме, объединенная с квартирой №2, передана в 2001 г. в долевую собственность П., Е. и др. лиц.
По заключению кадастрового инженера А. (2020 г.), местоположение и конфигурация границ земельного участка 1 соответствует чертежу границ земельного участка по постановлению мэра 1999 г. при его предоставлении в собственность В. Границы этого земельного участка пересекаются с границами земельного участка 2.
По заключению другого кадастрового инженера (2021 г.), конфигурация земельного участка 2 соответствует материалам инвентаризации 1998 г. По космоснимкам, фотографиям видно наличие между смежными земельными участками забора, ограждающего спорную часть земельного участка площадью 40,9 кв.м, с отнесением территории к земельному участку 2.
Установлено также, что МКД поврежден пожаром, не имеет крыши, оконного остекления и рам; территория заброшена, спорная часть захламлена. По объяснениям Е., в доме не проживают около 10 лет.
Суд первой инстанции в иске Ж. отказал, иск П. удовлетворил, признав незаконным постановление мэра в части передачи в собственность В. земельного участка площадью 40,9 кв.м. Исходя из размера земельного участка под многоквартирным жилым домом по материалам инвентаризации 1998 г., суд пришел к выводу, что на день предоставления В. спорной части земельного участка ею пользовались жители МКД, одна из квартир в котором к этому моменту была приватизирована. Они лишились права на приобретение этой части в собственность, в связи с чем оспариваемое постановление незаконно. Признание незаконным постановления о предоставлении спорного земельного участка исключает удовлетворение исковых требований Ж.
Суд апелляционной инстанции отменил решение районного суда, принял новое решение, которым иск Ж. удовлетворил; исковые требования П. оставил без удовлетворения; установил границу земельного участка 1, смежную с земельным участком 2, по указанным в заключении кадастрового инженера 2020 г. координатам поворотных точек, ссылаясь на следующие обстоятельства.
Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав общего имущества МКД объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами (п.13 ст.39.20 ЗК РФ).
Согласно ч.1 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (в первоначальной редакции, действующей в спорный период) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в МКД. Если земельный участок под МКД был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в МКД считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.
Из фактических обстоятельств дела следует, что постановка земельного участка под МКД на кадастровый учет в 2003 г. осуществлена по материалам инвентаризации 1998 г., не учитывающей последовавшего в 1999 г. факта предоставления В. спорной части земельного участка площадью 40,9 кв.м.
Право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в МКД возникло со дня введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 г.), когда спорная часть уже находилась в собственности В.
Оснований для признания незаконным оспариваемого постановления не имеется; распоряжение земельным участком осуществлено полномочным органом (апелляционное определение №33 – 2487/2021; кассационное определение №88 – 3164/2022).
Другой пример
Это гражданское дело по иску К. об исключении из состава земельного участка МКД его части, прилегающей к принадлежащему истцу нежилому помещению в доме и предназначенной для обслуживания этого помещения. Истец указывал, что после введения в действие ЖК РФ при формировании и проведении кадастрового учёта земельного участка МКД ответчик не учел наличие в доме нежилого помещения, которое использовалось под магазин. Неотъемлемой частью помещения являлся прилегающий земельный участок, огороженный капитальным забором и предназначенный для обслуживания помещения. Образование общедомового земельного участка в том виде, в котором он образован, привело к невозможности функционирования магазина, поскольку для этого необходима обособленная территория.
Решением районного суда, основанным на нормах п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ и ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», в иске отказано по следующим обстоятельствам.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, образован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет; он перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме со дня вступления в силу названного Кодекса, то есть с 1 марта 2005 г., в границах и размере, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
На указанный момент договор аренды земельного участка для эксплуатации нежилого помещения между истцом и органом местного самоуправления отсутствовал, земельный участок для эксплуатации нежилого помещения не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет. Поэтому права К. действиями органа кадастрового учета не нарушены.
Доводы ответчика со ссылкой на нормы гражданского законодательства о главной вещи и ее принадлежности, а также на положения ч.4 ст.11.9 ЗК РФ о том, что вместе с нежилым помещением им приобретено право на прилегающий земельный участок, огороженный капитальным забором, отклонены как основанные на неверном толковании норм права.
Судами апелляционной и кассационной инстанций решение оставлено без изменения (апелляционное определение №33 – 1138/2021; кассационное определение №88 – 15624/2021).