Росреестр разъяснил некоторые вопросы, связанные с образованием земельного участка под недавно построенными домами (Письмо Росреестра от 10 февраля 2022 г. № 14 – 01167/22@).
Нормы, которые следует помнить
- Если земельный участок под МКД
- образован в установленном порядке (в том числе, учитывая положения пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ, части 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», на основании проекта межевания территории),
- поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под многоквартирным домом (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации многоквартирного дома),
то у всех собственников помещений в таком МКД возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся общедомовым имуществом, в силу прямого указания закона (части 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»). - Если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в МКД, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников в доме на такой земельный участок (ч. 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
- Залог участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен МКД, построенный (созданный) с привлечением денег дольщиков, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета такого дома. Это применимо только в случае, если участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений после регистрации права собственности на них (часть 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»).
Законодательство РФ о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и ввод в эксплуатацию двух и более МКД. (письмо Минстроя РФ от 10.10.2017 № 36323-НС/07, определение Верховного Суда РФ от 07.06.2016 № 309-КГ16 – 5754).
Мнение Росреестра
По мнению ведомства, когда на участке расположено несколько многоквартирных домов либо многоквартирный дом и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, положения статьи 36 ЖК, статьи 16 Закона № 189-ФЗ не могут быть применены.
В подобном случае государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на такой участок (в том числе в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ) не соответствует закону.
Что делать?
Росреестр напоминает, что любой собственник вправе обратиться в орган государственной власти (орган местного самоуправления) с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).
Также Росреестр напомнил пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
- если участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности публично-правового образования, вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под домом;
- в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим участком в той мере, в какой это нужно для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общедомового имущества.
Мы уже разбирали несколько судебных споров по этой теме, и рекомендуем к ознакомлению:
➜ Регистрация общей собственности на участок под жилым комплексом
➜ Переход участка застройщика в долевую собственность
➜ Верховный Суд РФ: должны ли жильцы платить за пользование несформированным земельным участком?