Собственники помещений на общем собрании решили обустроить парковку за счёт зелёной зоны. Вопрос о том, насколько правомерным было решение, рассматривал Девятый кассационный суд общей юрисдикции. Судебная коллегия указала нижестоящим судам на обстоятельства, которые необходимо выяснить, чтобы решение соответствовало закону (дело № 88 – 9142/2021).
Решение общего собрания
Жильцы МКД из Петропавловска-Камчатского проголосовали за благоустройство придомовой территории.
Они решили внести изменения в договор управления МКД; изменить схему благоустройства придомовой территории и способ формирования фонда капитального ремонта дома. Под благоустройством понималось размещения парковки для нескольких жильцов в зоне зелёных насаждений.
Обращение в суд
Собственник квартиры с решением не согласился и обратился в суд с требованием признать решение общего собрания недействительным и привести придомовую территорию в первоначальное состояние.
В иске были приведены следующие доводы:
- Решение общего собрания оформлено с нарушением. При подсчёте голосов засчитаны голоса неуполномоченных лиц, часть собственников не была извещена о проведении собрания.
- В реестре указаны фамилии четырёх умерших собственников квартир.
- В голосовании приняло участие 41,49% от общего числа голосов владельцев помещений в доме.
- Под видом благоустройства узаконено размещение автопарковки на месте зелёной зоны двора.
- Вопрос о количестве парковочных мест на общем собрании не обсуждался, расстояние до вновь созданной парковки составляет менее 5 метров.
- Кворум для принятия решений по всем вопросам повестки отсутствовал.
Истец дело проиграл в обеих инстанциях. Суды посчитали, что собрание имело кворум (60%) от проголосовавших собственников при голосовании и признали решение законным.
Истец обжаловал судебные акты в Девятый кассационный суд общей юрисдикции.
Вышестоящая инстанция с выводами коллег не согласилась, решение отменила и отправила дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.
Ошибки при рассмотрении дела
Судебная коллегия указала, что оспариваемое решение по благоустройству территории фактически ограничивает права собственников на общее имущество. Апелляционный суд ошибочно посчитал, что для принятия решений о выборе способа формирования фонда на капитальный ремонт, о благоустройстве придомовой территории необходимо простое, а не квалифицированное большинство голосов.
Кассационная инстанция обратила внимание на следующие моменты:
- Решения по вопросам, предусмотренным пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, принимаются большинством не менее 2\3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
- Согласно п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им, требует квалифицированного голосования (2/3).
- Размещение объектов на земельном участке не должно нарушать интересы иных лиц и противоречить требованиям нормативных актов.
- Распоряжение земельными участками возможно с учётом соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, а также требования об использовании земельных участков в соответствии с их целевым назначением (подпункт 8 п. 1 ст. 1, ст. 42 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ).
Как установила судебная коллегия, собственники помещений утвердили проект благоустройства придомовой территории, разработанный несколькими жильцами. Проект предусматривает отсыпку места гостевой парковки на средства инициаторов и желающих соседей, разлиновку парковочных мест на всей заасфальтированной территории и другие работы. Согласно схеме размещения парковка с торца дома предназначена для постановки 17 автомобилей, 5 из которых заходят на зону зелёных насаждений.
Кассационный суд указал, что при этом жильцы не отнесли парковку к общему имуществу дома. Поэтому апелляционная инстанция должна была выяснить:
- порядок въезда на территорию парковки;
- условия пользования выделенными парковочными местами;
- возможность обеспечить жильцов дома защитными ключами от забора;
- судьбу ограждения парковки.
Исходя из перечисленных обстоятельств, вышестоящая инстанция посчитала обоснованным довод истца о том, что фактически общее собрание под видом благоустройства территории не только изменило целевое назначение зелёной зоны, но и ограничило право собственников помещений на общее имущество в пользу нескольких владельцев автомобилей.