Иногда собственники ненадлежащим образом содержат свою квартиру, используют ее не по назначению и нарушают тем самым права соседей. При этом законодательство допускает возможность в судебном порядке прекратить право собственности на такое жилое помещение (ст. 293 Гражданского кодекса РФ). Но только в крайних случаях, когда все другие меры были приняты и не привели к устранению нарушений (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10 августа 2021 г. № 33 – 15454/2021).
Сотрудники ЖСК установили, что в одном из МКД г. Санкт-Петербурга собственник ненадлежащим образом содержит свое жилое помещение, использует его для разведения собак и тем самым нарушает права соседей.
Председатель ЖСК сообщил в Роспотребнадзор о жестоком обращении собственника с животными и нарушении санитарных норм для жилых помещений. Роспотребнадзор передал сообщение в Администрацию Калининского района города Санкт-Петербурга (далее — Администрация).
Администрация неоднократно направляла собственнику уведомления об устранении нарушений, но безрезультатно. При обследовании жилищно-бытовых условий удалось установить, что в квартире действительно проживает несколько собак. Ощущается устойчивый неприятный запах, «в прихожей отсутствует напольное покрытие, обои грязные, оборваны, паркетный пол в комнатах вздут».
С учетом сложившихся обстоятельств Администрация обратилась в суд с иском к собственнику (далее — ответчик). В исковом заявлении просила обязать ответчика продать принадлежащую ему квартиру с публичных торгов. То есть, прекратить право собственности в соответствии со ст. 293 ГК РФ.
Суд первой инстанции отказал Администрации в удовлетворении исковых требований. При этом ссылался на то, что выселение является крайней мерой ответственности.
Также указывал, что за нарушение санитарно-эпидемиологических правил содержания домашних животных Верховный Суд РФ рекомендовал привлекать к административной ответственности по ст. 6.3 КоАП РФ, а за нарушения ветеринарных правил — по ст. 10.6 КоАП РФ.
Администрация не согласилась с выводами суда и подала апелляционную жалобу. Указывала, что суд не учел санитарно-эпидемиологические требования к содержанию жилых помещений и критерии безопасности для среды обитания человека.
Апелляционный суд оставил вынесенное решение без изменения, а жалобу Администрации — без удовлетворения.
Если собственник использует жилое помещение не по назначению, допускает его разрушение или систематически нарушает права соседей, то орган местного самоуправления может:
- предупредить собственника о необходимости устранения нарушения;
- назначить соразмерный срок для ремонта, если такие нарушения влекут разрушение помещения.
В случаях, когда собственник не реагирует на предупреждения и продолжает совершать те же нарушения, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого жилья с публичных торгов. Вырученные средства выплачиваются собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).
Однако к ответственности за ненадлежащее содержание животных ответчика никто не привлекал и через суд не обязывал его привести жилое помещение в надлежащее санитарно-техническое состояние. Не доказано, что ответчик допускает разрушение своей квартиры или условия проживания в ней не соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам. Отсутствие в квартире ремонта и выявленная задолженность по оплате ЖКУ (694 000 рублей) не являются основаниями для применения ст. 293 ГК РФ и продажи жилого помещения с публичных торгов.
Лишение собственника права владения жилым помещением является крайней мерой. Однако Администрация не исчерпала все предусмотренные законом возможности, чтобы обязать ответчика привести квартиру в первоначальное состояние. С учетом этого суд пришел к выводу, что правовых оснований для удовлетворения заявленных требований нет.
➜ Еще пример из практики — «Бесхозяйственное обращение с жильем — не всегда основание для выселения»