Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Выкуп или другое жилье — на что может рассчитывать собственник квартиры в аварийном доме

В г. Ноябрьске собственнику квартиры в аварийном доме удалось отстоять право на получение не выкупной цены за изымаемое жилье, а другого благоустроенного жилого помещения. Правда, для этого ему пришлось дойти до Верховного Суда РФ.

Опубликовано 03.02.2022. Обновлено 03.06.2024.

Обстоятельства дела

  • 2014 г. — администрация г. Ноябрьска в Ямало-Ненецком автономном округе (ЯНАО) признала один из МКД аварийным. До июня 2020 г. собственников обязали осуществить снос дома.
  • 2016 г. — ответчик приобрел в этом МКД квартиру за 1 100 000 рублей.
  • 2019 г. — Правительство ЯНАО включило дом в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 — 2025 гг.
  • 2020 г. — собственники так и не снесли МКД, поэтому администрация г. Ноябрьска изъяла участок под аварийным домом для муниципальных нужд. 

На основании этого Департамент имущественных отношений попытался прийти с ответчиком к соглашению о выкупной цене за его квартиру (ст. 32 Жилищного кодекса РФ). По мнению Департамента, размер возмещения не должен превышать 1 100 000 рублей — стоимость покупки квартиры.

Однако ответчик обратился в Департамент с просьбой предоставить ему другое жилое помещение взамен аварийного. Свое требование обосновал тем, что МКД был включен в региональную программу расселения из аварийного жилья. Согласно положениям Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ, в этом случае ответчик имеет право на выкуп или предоставление другого жилого помещения в собственность.
Департамент отказал ответчику в удовлетворении его требований и конфликт пришлось разрешать в суде.

Требования сторон

Исковые требования ДепартаментаВстречные исковые требования собственника

Прекратить право собственности ответчика на его квартиру с выплатой выкупной цены в размере 1 100 000 рублей.

Признать право муниципальной собственности на эту квартиру и прекратить у ответчика право пользования ей.
Признать незаконным решение Департамента об отказе в предоставлении на праве собственности другого жилого помещения взамен аварийного.

Обязать Департамент предоставить другое благоустроенное жилое помещение.

Рассмотрение дела судами

Суд первой инстанции удовлетворил требования Департамента и отказал ответчику в его встречных требованиях. Апелляционный и кассационный суды оставили вынесенное решение без изменений.

Ответчик купил квартиру после того, как дом был признан аварийным. В этом случае ч. 8 ст. 32 ЖК РФ не подлежит применению. И размер возмещения за жилое помещение действительно не может превышать стоимость его приобретения.

Действующая ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ не предусматривает возможность выбора между предоставлением другого жилья и получением возмещения за изымаемую квартиру. По мнению суда, эта норма хоть и вступила в силу с 28 декабря 2019 г., все равно подлежит применению к правоотношениям сторон. Она не предусматривает особенностей применения в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение. 

Верховный Суд РФ решил иначе и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (определение от 21.12.2021 № 70-КГ21 – 7‑К7).
Ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ вступила в силу с 28 декабря 2019 г. При этом ч. 1 ст. 6 ЖК РФ устанавливает, что акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Все случаи обратной силы должны быть прямо перечислены законодателем в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права. Однако закон, который ввел в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, не содержит положений о ее обратной силе.

С учетом этого ВС РФ пришел к выводу, что ответчик должен реализовать право на возмещение за изымаемое имущество без учета ограничений, установленных ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. «Поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, ответчик как собственник жилого помещения, вправе был рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент приобретения квартиры законодательства».

В случае если аварийный и подлежащий сносу дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник жилого помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ. Так как ответчик купил квартиру в аварийном доме до вступления в силу ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, он имеет право выбрать любой из этих вариантов.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции согласился с тем, что у собственника есть право выбрать между предоставлением нового жилья и выкупом старого. Кроме того, на момент возникновения права на предоставление другого жилья ни федеральным законодательством, ни адресной программой ЯНАО не предусматривалось, что граждане должны доплачивать разницу между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого.

В итоге суд признал отказ Департамента незаконным, а также обязал его предоставить собственнику взамен аварийного равнозначное благоустроенное жилое помещение — без доплаты, площадью не менее 34,5 кв. м, в черте муниципального образования (определение по делу № 2 – 344/2022).

Обеспечение прав собственника квартиры при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд

Главные темы
Собрание

Общее собрание собственников

Оплата ЖКУ

Оплата услуг в сфере ЖКХ

Содержание жилья

Содержание и текущий ремонт

Отопление

Теплоснабжение многоквартирного дома

Электроснабжение

Электричество в многоквартирном доме

Мусор

Обращение с твердыми коммунальными отходами

Газоснабжение

Поставка газа и газовое оборудование

Водоснабжение

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение

Капремонт

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Лицензирование

Лицензирование и управление многоквартирным домом