Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан разъяснило, как оформить земельный участок при многоквартирном доме в долевую собственность.
Вопрос редакции ЖКХ Ньюс звучал следующим образом:
Основная проблема читателей – оформление земельного участка при МКД в долевую собственность.
Тут встречаются 2 ситуации – участок сформирован на момент введения в действие ЖК РФ или не сформирован (не образован). Каковы пошаговые алгоритмы действий собственников в обеих ситуациях?
Нужно ли собрание собственников? Если да, то какие решения на нем нужно принять?
Ответ Управления Росреестра по Республике Башкортостан
Ситуация 1. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (общее имущество), поставлен на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 01.03.2005).
В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме именно в тех границах, сведения о которых учтены в Едином государственном реестре недвижимости.
Для государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав общего имущества в многоквартирном доме, собственнику помещения в таком многоквартирном доме необходимо представить заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности. Размер государственной пошлины за указанное регистрационное действие составит 200 рублей (подпункт 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ).
Ситуация 2. Границы земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (общее имущество), не определены в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности либо такой земельный участок не стоит на государственном кадастровом учете.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты являются общим имуществом в многоквартирном доме, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
До вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры общественных обсуждений или публичных слушаний в соответствии со статьями 5.1 и 46 Градостроительного кодекса РФ (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»).
Кроме того, подпунктом 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ определено, что образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, в том числе земельного участка непосредственно под многоквартирным домом, осуществляется исключительно в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
Исходя из приведенных норм, можно обозначить следующие критерии для отнесения земельного участка к общему имуществу в многоквартирном доме:
1) на земельном участке расположен многоквартирный дом (в Едином государственном реестре недвижимости имеется связь между такими объектами недвижимости);
2) назначение (разрешенное использование) земельного участка предполагает возможность размещения на нем многоквартирного дома;
3) границы земельного участка определены в соответствии с утвержденным в установленном порядке (с соблюдением процедуры общественных обсуждений или публичных слушаний) проектом межевания территории (земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет после 01.03.2005 года на основании межевого плана, подготовленного в соответствии с таким проектом).
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» образование в рассматриваемой ситуации (после 01.03.2005 года) земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Отмечаем, что любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Кроме того, такой земельный участок может быть образован органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ, то есть по собственной инициативе.
Для образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются:
- утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проекта межевания территории;
- подготовка межевого плана земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
- обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка и межевым планом в орган регистрации прав.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и границы которого определены в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (т.е. в соответствии с утвержденным проектом межевания территории), такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Только после этого в Едином государственном реестре недвижимости может быть зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав общего имущества в многоквартирном доме, за собственниками помещения в таком многоквартирном доме.
Для этого им необходимо будет представить заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на такой земельный участок. Размер государственной пошлины за указанное регистрационное действие составит 200 рублей.
Также сообщаем, что в целях оказания методологического содействия органам государственной власти и органам местного самоуправления при проведении работ по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, и которые не были образованы ранее, приказом Минстроя РФ от 07.03.2019 № 153/пр утверждены соответствующие методические рекомендации.