Нередко уже в суде удается «постфактум» узаконить остекление балкона или его объединение с жилым помещением. Один из таких случаев мы рассматривали в отдельном материале.
Однако шансы узаконить в таком порядке пристройку балкона к квартире стремятся к нулю. Без предварительного согласования работ с госорганами и другими собственниками МКД суды обязывают предприимчивых жильцов демонтировать незаконные балконы. Доказать, что самовольно возведенная конструкция не нарушает права граждан, а также не создает угрозу их жизни и здоровью, довольно сложно.
Обычно при вынесении решений суды исходят из следующего:
- стены дома, затрагиваемые пристройкой балкона, входят в состав общедомового имущества и принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ);
- уменьшить размер общедомового имущества можно только с согласия всех собственников дома путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ);
- пристройка балкона с оборудованием выхода в несущей стене дома является реконструкцией объекта капитального строительства, которая предполагает изменение параметров как отдельной квартиры, так и всего дома (п. 14. ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ);
- переустройство и перепланировка помещения в МКД должны быть согласованы с органом местного самоуправления, порядок согласования установлен ст. 26 ЖК РФ;
- самовольная установка балконов, переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие в том числе к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, не допускаются (п. 4.2.4.9 и п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170).
Как работают эти нормы, покажем на примере трех случаев из судебной практики.
Опубликовано 07.12.2021. Обновлено 10.04.2024.
Обустройство балкона в «выемке» на первом этаже МКД
Жильцы одного из МКД Республики Башкортостан (ответчики) пристроили к своей квартире балкон. Работы выполнили в месте, где раньше со стороны фасада была «выемка». Между выступающими стенами возвели ограждающую конструкцию из кирпича, разобрали подоконную часть и сделали в наружной стене дома дверной проем. Собственник нежилого помещения, расположенного в этом же доме, с такими изменениями не согласился и обратился в суд.
Ответчики пытались отстоять свой балкон:
— Подавали встречный иск о сохранении помещения в реконструированном состоянии с признанием права собственности за ними.
Суд первой инстанции отказал в принятии такого иска. Его удовлетворение не исключает удовлетворение первоначального требования полностью или в части.
— Ссылались на решение ОСС о согласовании перепланировки/переустройства выемки под лоджию. «За» проголосовали все участники собрания, обладающие 72,0176% от общего количества голосов собственников.
Этот довод тоже мимо. В рассматриваемом случае реконструкция привела к уменьшению состава общедомового имущества, на что нужно было получить согласие всех собственников МКД. Как минимум, истец с произведенными работами не согласен. Кроме того, к протоколу ОСС приложена фотография уже возведенного пристроя.
— Представили нотариальное согласие соседа со второго этажа МКД на строительство балкона, а также техническое заключение о соответствии конструкции строительным нормам, отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.
Это обстоятельство не имеет юридического значения для разрешения спора, так как согласия всех собственников МКД на уменьшение общедомового имущества нет.
Суды трех инстанций обязали ответчиков снести пристрой (определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 4177/2024).
Помимо всего прочего, указали: работы выполнены без разрешительной документации и согласования с компетентными органами; ответчики получали от ГК РБ по жилищному и строительному надзору предписание об устранении нарушений жилищного законодательства, но так его и не исполнили.
Строительство балкона на козырьке входной группы
В г. Челябинске УО обнаружила на крыше подъездного козырька МКД самовольно возведенный балкон. У жильца (далее — ответчик) не оказалось каких-либо разрешающих документов, а также согласия остальных собственников на такую пристройку. И так как добровольно расставаться с балконом он не захотел, УО обратилась в суд.
Суды трех инстанций иск УО удовлетворили и обязали ответчика демонтировать самовольно возведенный балкон (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 16945/2021).
«Осуществленное собственником обустройство балкона, присоединенного к жилому помещению, не предусмотрено конструктивными особенностями МКД, произведено незаконно и в отсутствие согласия всех собственников, влечет уменьшение общего имущества».
Ответчик настаивал:
— При устройстве балкона он установил закрытый навес над тамбуром подъезда. Это значительно улучшило техническое состояние общего имущества и увеличило срок его службы, что подтверждают результаты проведенной экспертизы.
— УО не уполномочена собственниками МКД на обращение в суд по поводу демонтажа балкона, да и срок исковой давности она пропустила (строительные работы начались в 2015 г.).
— Собственники давали согласие на проведение работ, что подтверждает протокол ОСС.
Суды с этими доводами не согласились.
Для обеспечения обязательств, предусмотренных законом и договором управления, УО вправе обращаться в суд в том числе с иском об устранении самовольной реконструкции помещения, которая фактически препятствует пользованию общедомовым имуществом. А в силу абз. 5 ст. 208 Гражданского кодекса РФ, на указанные требования срок исковой давности не распространяется. Да и рассматривается дело о незаконном устройстве балкона, а не навеса.
Что касается решения собственников: на ОСС они согласовали ремонт подъездного козырька и установку навеса над ним за счет личных средств ответчика. О возведении балкона и уменьшении общедомового имущества речи не было. Доводы ответчика о процессуальных нарушениях при рассмотрении дела кассационный суд также отклонил.
Самовольный пристрой балкона на опорных стойках
В г. Горно-Алтайске предприимчивый собственник (далее — ответчик) самовольно пристроил к квартире балкон на опорных стойках с выходом на него через дверь, устроенную в стене МКД. Не все жильцы дома одобрили такое расширение жилплощади.
На основании их обращений Министерство цифрового развития Республики Алтай (далее — Министерство) провело проверку. По ее результатам предписало ответчику представить разрешительную документацию на перепланировку/переустройство или привести помещение в соответствие техпаспорту. И так как предписание не было исполнено, Министерство обратилось в суд с иском о демонтаже балкона и приведении общедомового имущества в первоначальное состояние.
«Проведение строительных мероприятий по перепланировке спорной квартиры прямо запрещено действующим законодательством, проведено без получения требуемых разрешений, нарушает законные интересы граждан, может создать угрозу жизни и здоровью».
Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили. Ответчик нарушил целостность несущей стены, затронув конструктивные характеристики надежности и безопасности всего МКД, что является недопустимым. Строительные работы выполнены самовольно — без согласования с собственниками дома и разрешения органа местного самоуправления.
В попытках сохранить балкон ответчик указывал, что суды достоверно не установили; является спорный балкон реконструкцией МКД или перепланировкой; влияет ли его наличие на размер общедомового имущества.
Восьмой кассационный суд общей юрисдикции оставил вынесенные решения без изменений (определение № 88 – 17463/2021). При этом установил, что выход на балкон осуществляется через оборудованный в несущей стене проем, площадь балкона присоединена к площади квартиры и общей площади дома. Все это привело к изменению параметров квартиры и дома в сторону увеличения, а также к уменьшению площади земельного участка под МКД (из-за опорных стоек).
«Фактически истцом произведена реконструкция объекта капитального строительства, поскольку при производстве работ затронута несущая стена и изменилась площадь помещений».
➜ Как жильцы самовольно построили балкон на 4 этаже
➜ Больше материалов про балконы и лоджии в МКД