Нередко уже в суде удается «постфактум» узаконить остекление балкона или его объединение с жилым помещением. Один из таких случаев мы рассматривали в отдельном материале.
Однако шансы узаконить в таком порядке пристройку балкона к квартире стремятся к нулю. Без предварительного согласования работ с госорганами и другими собственниками МКД суды обязывают предприимчивых жильцов демонтировать незаконные балконы.
Доказать, что самовольно возведенная конструкция не нарушает права граждан, а также не создает угрозу их жизни и здоровью, довольно сложно.
При вынесении решений суды исходят из следующего:
- стены дома, затрагиваемые пристройкой балкона, входят в состав общедомового имущества и принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ);
- уменьшить размер общедомового имущества можно только с согласия всех собственников дома путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ);
- пристройка балкона с оборудованием выхода в несущей стене дома является реконструкцией объекта капитального строительства, которая предполагает изменение параметров как отдельной квартиры, так и всего дома (п. 14. ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ);
- переустройство и перепланировка помещения в МКД должны быть согласованы с органом местного самоуправления, порядок согласования установлен ст. 26 ЖК РФ;
- самовольная установка балконов, переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие в том числе к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, не допускаются (п. 4.2.4.9 и п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170).
Как работают эти нормы, покажем на примере двух дел из судебной практики.
Строительство балкона на козырьке входной группы (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 16945/2021)
В г. Челябинске УК обнаружила на крыше подъездного козырька самовольно возведенный балкон, выход на который осуществляется через квартиру.
У собственника (далее — ответчик) не оказалось каких-либо разрешающих документов, а также согласия остальных собственников на пристройку балкона. Более того, он отказался демонтировать конструкцию в добровольном порядке. УК обратилась с соответствующим иском в суд.
Ответчик не согласился с предъявленными требованиями. Обосновал это тем, что при устройстве балкона он установил закрытый навес над тамбуром подъезда. Это значительно улучшило техническое состояние общего имущества и увеличило срок его службы, что подтверждают результаты проведенной экспертизы.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, обязав ответчика демонтировать самовольно возведенный балкон и компенсировать УК судебные расходы.
Суд установил, что «осуществленное собственником обустройство балкона, присоединенного к жилому помещению, не предусмотрено конструктивными особенностями МКД, произведено незаконно и в отсутствие согласия всех собственников, влечет уменьшение общего имущества».
Апелляционный суд согласился с выводами нижестоящего суда и оставил вынесенное решение без изменений.
Кассационный суд рассмотрел жалобу ответчика и оставил ее без удовлетворения.
| Доводы жалобы | Позиция суда |
| Иск предъявлен ненадлежащим истцом. Собственники МКД не наделяли УК полномочиями по обращению с иском в суд. | УК обязана обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общедомового имущества. Для обеспечения этих обязательств УК обладает правом на обращение в суд. В том числе с требованием устранить самовольную реконструкцию помещения, которая фактически препятствует пользованию общим имуществом. |
| УК пропустила срок исковой давности (работы по строительству балкона начались в 2015 г.). | Исковая давность не распространяется на требования УК (ст. 208 Гражданского кодекса РФ). |
| Возведенный вместе с балконом навес улучшил состояние общего имущества. Экспертиза установила, что нарушения требований безопасности отсутствуют. | Дело рассматривается в связи с незаконным устройством балкона, а не навеса. У ответчика нет разрешительной документации и согласия всех собственников на устройство балкона, возведенная конструкция не принималась в эксплуатацию в законном порядке. |
| Собственники дали свое согласие на проведение работ. Это подтверждает протокол общего собрания. | Собственники приняли решение о ремонте подъездного козырька и установке навеса над ним за счет личных средств ответчика. Решение о возведении балкона, примыкающего к квартире ответчика, и уменьшении тем самым общедомового имущества собственники не принимали. |
В кассационной жалобе ответчик ссылался и на процессуальные нарушения при рассмотрении дела, однако их кассационный суд также отклонил.
Самовольный пристрой балкона на опорных стойках (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 17463/2021)
В г. Горно-Алтайске предприимчивый собственник (далее — ответчик) самовольно пристроил к квартире балкон на опорных стойках. Выход на него осуществляется через дверь, устроенную в стене МКД.
Не все жильцы дома одобрили такое расширение жилплощади. На основании их обращений Министерство цифрового развития Республики Алтай (далее — Министерство) провело проверку и обязало ответчика демонтировать пристроенный балкон, а также привести общедомовое имущество в первоначальное состояние.
«Проведение строительных мероприятий по перепланировке спорной квартиры прямо запрещено действующим законодательством, проведено без получения требуемых разрешений, нарушает законные интересы граждан, может создать угрозу жизни и здоровью».
Ответчик нарушил целостность несущей стены, то есть, затронул конструктивные характеристики надежности и безопасности в целом МКД, что является недопустимым.
Так как ответчик не демонтировал балкон в добровольном порядке, Министерство обратилось в суд с соответствующим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования и обязали ответчика привести общедомовое имущество в первоначальное состояние путем демонтажа балкона.
Ответчик не согласился с вынесенными решениями. В кассационной жалобе указывал на то, что суды достоверно не установили:
- является спорный балкон реконструкцией МКД или перепланировкой;
- влияет ли наличие балкона на размер общедомового имущества.
Кассационный суд оставил вынесенные ранее решения без изменений, а жалобу ответчика — без удовлетворения.
При этом суд установил, что выход на балкон был оборудован путем обустройства проема в несущей стене МКД, площадь балкона присоединена к площади квартиры и общей площади дома.
Все это привело к изменению параметров квартиры и дома в сторону увеличения, а также к уменьшению площади земельного участка под МКД (из-за опорных стоек).
«Фактически истцом произведена реконструкция объекта капитального строительства, поскольку при производстве работ затронута несущая стена и изменилась площадь помещений».
➜ Другие статьи об общем имуществе собственников
➜ Еще материалы про балкон