Росреестр опубликовал инструкцию для продавцов и покупателей квартир: какие документы собрать, какую информацию проверить, какие юридические нюансы учесть, чтобы правильно и безопасно купить или продать квартиру.
Как правильно продать квартиру
Продажа квартиры начинается с подготовки пакета документов.
Росреестр рекомендует воспользоваться своим сервисом «Жизненные ситуации», который предусматривает большое количество различных вариантов оформления недвижимого имущества. После заполнения анкеты сервис подскажет, какой перечень документов необходим в конкретной ситуации, и обозначит порядок действий.
Важно обратить внимание на следующие моменты:
- Если продавец не может присутствовать на сделке, ему заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
- Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, дети), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
- Если в квартире кто-то зарегистрирован, стоит урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг, или обратившись в МФЦ. После этого там же необходимо заказать выписку из домовой книги – она позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
- Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Как правильно купить квартиру
Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Важно! Стоит попросить продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет дополнительно убедиться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.
Кроме того, покупатель самостоятельно может заказать (или попросить продавца) представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости – как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.
Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам.
Справку об отсутствии задолженности по платежам услуг ЖКХ по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в управляющей компании или на портале Госуслуг.
Проверить надо и семейный статус продавца.
Если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, нужно согласие супруга.
Непредставление согласия супруга не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру. Однако, если такое согласие не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, в ЕГРН будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законом не предусмотрено.
Надо проверить информацию, кто зарегистрирован в квартире.
Если для покупателя это важно, надо настаивать, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд.
Важно проверить, была ли в квартире перепланировка.
Для этого у продавца запрашивается технический паспорт. Важно, чтобы все изменения в квартире были узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно.
В случае если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи вам понадобится кредитный договор.
Кроме того, для составления договора купли-продажи (а также для представления (предъявления) на государственную регистрацию) потребуются в том числе следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность сторон договора купли-продажи (их представителей);
- свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний.
Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).
Куда обращаться для регистрации купли-продажи квартиры
Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Документы на регистрацию права собственности можно подать:
- в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
- в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
- дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра («Выездное обслуживание»);
- через нотариуса по личной инициативе участников сделки купли-продажи или по требованиям законодательства.
За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина (для физических лиц – 2 тыс. рублей). Документа о ее уплате можно подать вместе с заявлением о государственной регистрации прав (и иными документами, необходимыми для регистрации).
Если квартира приобретается в кредит, то регистрируется ипотека в силу закона с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Для этого покупателем (залогодателем) или лицом, в пользу которого будет зарегистрирована ипотека (залогодержателем, например, продавцом, представителем банка и т.д.) предоставляется заявление о регистрации ипотеки в силу закона. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взимается.
Сейчас в 75 регионах России Росреестр совместно с кредитными организациями реализует проект «Электронная ипотека за 1 день». В рамках проекта граждане могут оформить ипотеку за сутки, при этом документы на регистрацию в Росреестр банк подаёт самостоятельно в рамках электронного взаимодействия.
После завершения регистрационных действий покупатель получает в том числе выписку из ЕГРН, где содержится информация о его зарегистрированном праве собственности на квартиру.
По материалам Росреестра