Верховный Суд РФ напомнил правила передачи технической документации на многоквартирный дом (Определение № 303-ЭС21 – 5287 от 03.08.2021 по делу № А04 – 2984/2020).
В 2020 году собственники одного из домов Амурской области на общем собрании приняли решение о смене управляющей организации.
Новая компания потребовала от старой передать техническую документацию на дом, но в ответ получила лишь часть документов.
Для получения недостающих документов организация обратилась в суд, где просила обязать предшественницу передать ей оригинал технического паспорта дома, акты осмотров, кадастровый план земельного участка, диспетчерскую книгу заявок и другие документы.
Арбитражный суд Амурской области, апелляционный суд и суд округа дружно отказали в удовлетворении этих требований.
Они исходили из того, что предыдущая управляющая организация передала всю имеющуюся у нее документацию. Сам ответчик не получил от своей предшественницы документы по дому в полном объеме. Все, что было получено, передано новой организации.
«Объективная возможность исполнения ответчиком решения суда об истребовании технической документации в натуре не доказана, обязанность по ее восстановлению может быть возложена только на ту организацию, у которой она фактически имелась».
Верховный Суд РФ сказал, что суды не разобрались, и направил дело на новое рассмотрение.
Порядок передачи технической документации определен разделом V Правил осуществления деятельности по управлению МКД № 416 .
- До 26.09.2018 пункт 21 Правил № 416 был изложен в редакции, согласно которой в случае отсутствия у ранее управляющей организации одного или нескольких документов, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение трех месяцев со дня получения уведомления, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил № 416, передать их по отдельному акту организации, выбранной собственниками для управления домом.
Согласно этой редакции пункта 21 Правил № 416, которая перестала действовать с 26.09.2018, управляющая организация была обязана передать новой управляющей организации только ту техническую документацию и документы, которые, в свою очередь, были ранее получены от предыдущей управляющей организации, но были утрачены (отсутствовали) на момент возникновения обязанности по их передаче. - В соответствии с пунктом 21 Правил № 416 (в редакции постановления Правительства РФ от 13.09.2018 № 1090), подлежащей применению к спорным правоотношениям, в случае отсутствия у ранее управлявшей организации одного или нескольких документов, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил, принять меры к их восстановлению и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи новой организации.
«Прием, ведение, хранение, актуализация и восстановление (при необходимости) технической документации на МКД и иных связанных с управлением МКД документов, предусмотренных Правилами № 491, подпунктом «а» пункта 4 Правил № 416 прямо отнесены к стандартам управления МКД.
Судам следовало исходить из презумпции наличия у лица, осуществлявшего в течение длительного времени управление МКД, всей предусмотренной действующим законодательством документации, связанной с управлением таким МКД и подлежащей передаче при смене управляющей организации.
Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем исполнении обязательства по управлению МКД управляющей организацией».
Выводы Верховного Суда РФ:
- действующая с 26.09.2018 редакция пункта 21 Правил № 416 предусматривает обязанность управляющей организации, прекратившей управление МКД, восстановить и передать новой управляющей организации не только техническую документацию, ранее полученную ею от предшественника и утраченную в период управления МКД, но и любую техническую документацию, предусмотренную пунктами 24, 26 Правил № 491, независимо от того, передавалась ли такая документация от ранее действующей управляющей организации той, у которой впоследствии возникла обязанность по ее передаче;
- суд вправе сделать вывод об объективной невозможности исполнения обязательства по передаче определенного документа, и отказать в удовлетворении иска в этой части. При этом именно на предыдущей управляющей организации лежит бремя доказывания объективной невозможности исполнения обязанности по передаче документов, в том числе по причине их фактического отсутствия.
Так как суды всё это не учли, то спор будет рассматриваться заново, а объективную невозможность восстановления документации будет доказывать старая управляющая компания.