Верховный Суд РФ напомнил правила передачи технической документации на многоквартирный дом (Определение № 303-ЭС21 – 5287 от 03.08.2021 по делу № А04 – 2984/2020).
Опубликовано 09.08.2021. Обновлено 09.04.2024
В 2020 году собственники одного из домов Амурской области на общем собрании приняли решение о смене управляющей организации.
Новая компания потребовала от старой передать техническую документацию на дом, но в ответ получила лишь часть документов.
Для получения недостающих документов организация обратилась в суд, где просила обязать предшественницу передать ей оригинал технического паспорта дома, акты осмотров, кадастровый план земельного участка, диспетчерскую книгу заявок и другие документы.
Арбитражный суд Амурской области, апелляционный суд и суд округа дружно отказали в удовлетворении этих требований.
Они исходили из того, что предыдущая управляющая организация передала всю имеющуюся у нее документацию. Сам ответчик не получил от своей предшественницы документы по дому в полном объеме. Все, что было получено, передано новой организации.
«Объективная возможность исполнения ответчиком решения суда об истребовании технической документации в натуре не доказана, обязанность по ее восстановлению может быть возложена только на ту организацию, у которой она фактически имелась».
Верховный Суд РФ сказал, что суды не разобрались, и направил дело на новое рассмотрение.
Порядок передачи технической документации определен разделом V Правил осуществления деятельности по управлению МКД № 416 .
- До 26.09.2018 пункт 21 Правил № 416 был изложен в редакции, согласно которой в случае отсутствия у ранее управляющей организации одного или нескольких документов, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение трех месяцев со дня получения уведомления, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил № 416, передать их по отдельному акту организации, выбранной собственниками для управления домом.
Согласно этой редакции пункта 21 Правил № 416, которая перестала действовать с 26.09.2018, управляющая организация была обязана передать новой управляющей организации только ту техническую документацию и документы, которые, в свою очередь, были ранее получены от предыдущей управляющей организации, но были утрачены (отсутствовали) на момент возникновения обязанности по их передаче. - В соответствии с пунктом 21 Правил № 416 (в редакции постановления Правительства РФ от 13.09.2018 № 1090), подлежащей применению к спорным правоотношениям, в случае отсутствия у ранее управлявшей организации одного или нескольких документов, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил, принять меры к их восстановлению и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи новой организации.
«Прием, ведение, хранение, актуализация и восстановление (при необходимости) технической документации на МКД и иных связанных с управлением МКД документов, предусмотренных Правилами № 491, подпунктом «а» пункта 4 Правил № 416 прямо отнесены к стандартам управления МКД.
Судам следовало исходить из презумпции наличия у лица, осуществлявшего в течение длительного времени управление МКД, всей предусмотренной действующим законодательством документации, связанной с управлением таким МКД и подлежащей передаче при смене управляющей организации.
Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем исполнении обязательства по управлению МКД управляющей организацией».
Выводы Верховного Суда РФ
- действующая с 26.09.2018 редакция пункта 21 Правил № 416 предусматривает обязанность управляющей организации, прекратившей управление МКД, восстановить и передать новой управляющей организации не только техническую документацию, ранее полученную ею от предшественника и утраченную в период управления МКД, но и любую техническую документацию, предусмотренную пунктами 24, 26 Правил № 491, независимо от того, передавалась ли такая документация от ранее действующей управляющей организации той, у которой впоследствии возникла обязанность по ее передаче;
- суд вправе сделать вывод об объективной невозможности исполнения обязательства по передаче определенного документа, и отказать в удовлетворении иска в этой части. При этом именно на предыдущей управляющей организации лежит бремя доказывания объективной невозможности исполнения обязанности по передаче документов, в том числе по причине их фактического отсутствия.
Так как суды всё это не учли, то спор был направлен на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении Арбитражный суд Амурской области частично удовлетворил требования истца.
Он обязал передать оригинал технического паспорта дома, акты весеннего и осеннего осмотра; паспорта и акты проверки готовности к отопительному периоду, акты гидропневматического и гидравлического испытания; решения и протоколы общих собраний собственников; диспетчерскую книгу заявок и заявлений собственников.
Однако апелляционный суд отменил это решение и отказал в иске:
- часть документов была передана в ходе рассмотрения дела;
- часть документов невозможно восстановить, что подтверждается «актом об утрате документов № 1 от 09.01.2021 в связи с затоплением горячей водой теплоносителя места хранения документов», а также перепиской с администрацией, которая потеряла некоторые документы.
-
Арбитражный суд Дальневосточного округа с этим согласился, а Верховный Суд РФ на этот раз отказал истцу в передаче его жалобы на рассмотрение коллегии.