Самовольные кладовки на межэтажных площадках не уменьшили площадь общедомового имущества и не стали основанием для снижения платы за его содержание (определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 11135/2021).
В Чебоксарах собственники провели общее собрание и решили возвести кладовые на межэтажных площадках МКД. За аренду кладовок они договорились платить своей управляющей компании: 500 рублей в год — за кладовку на межэтажной площадке и 250 рублей в год — за кладовку в тамбуре подъезда. Собранные деньги УК должна направлять в резервный фонд жилого дома.
Уже после возведения кладовок один из собственников заметил, что в квитанциях на оплату ЖКУ площадь общедомового имущества не изменилась. Как была 1040 кв. м, так и осталась. Плата за его содержание, соответственно, осталась прежней.
Собственник посчитал, что это неправильно, так как кладовые уменьшили площадь общедомового имущества. УК этот факт не учла, перерасчет не сделала. Кроме того, она взимала арендную плату с владельцев кладовых, не распределяя ее между собственниками соразмерно их долям (ст. 248 Гражданского кодекса РФ).
Свои претензии мужчина (истец) написал в УК. Однако компания не ответила, и пришлось обращаться в суд.
В исковом заявлении ответчик просил:
- пресечь нарушение прав истца действиями УК, взимающей с него плату за содержание общедомового имущества без учета уменьшения его площади;
- распределить арендную плату за пользование кладовыми между участниками долевой собственности, а именно, соразмерно доле истца;
- пересчитать плату за содержание общедомового имущества с учетом уменьшения его площади;
- взыскать с ответчика компенсацию морального вреда — 20 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг — 7 000 рублей, почтовые расходы — 100 рублей.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали истцу в удовлетворении требований:
- ГЖИ Чувашской Республики проверила деятельность УК и пришла к выводу, что кладовые на межэтажных площадках установлены незаконно, без соблюдения установленного порядка согласования. Они не соответствуют требованием пожарной безопасности, не обеспечивают доступ всех собственников к общедомовому имуществу. Соответственно, незаконное устройство кладовых на лестничных площадках не влечет уменьшение обслуживаемой УК площади.
- В соответствии со ст. 248 ГК РФ доходы от использования общедомового имущества распределяют между долевыми собственниками соразмерно их долям, если иной порядок не был установлен решением общего собрания собственников в МКД. Однако в этом деле собственники решили не распределять средства, полученные за аренду кладовых, а направлять их в резервный фонд.
- Не доказано, что УК фактически получала деньги от лиц, самовольно устроивших кладовые. При этом решением общего собрания собственников не определено, кому от их имени надлежит заключить договора аренды общего имущества с будущими арендаторами. Это значит, что существенные условия договора аренды не соблюдены и он не заключен в соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, ч. 3 ст. 607 ГК РФ.
«Предоставление права ответчику начислять и собирать плату за аренду мест общего пользования не свидетельствует о том, что договоры аренды были заключены именно им».
Кассационный суд согласился с выводами нижестоящих судов и оставил вынесенные ранее решения без изменений.
Другие материалы про перегородки и тамбуры в местах общего пользования:
✔ Законна ли установка тамбурной двери на лестничной площадке?
✔ Если перегородка на лестничной площадке установлена до Жилищного кодекса РФ
✔ Суд заставит сносить незаконную перегородку, даже если её установил предыдущий собственник
✔ ГЖИ через суд обязала собственника убрать перегородку в приквартирном холле
✔ Суд обязал собственника убрать хлам из приквартирного холла
✔ Из-за хранения вещей в местах общего пользования можно потерять 6000 рублей