Плата за так называемый «ОДН» (корректнее – коммунальный ресурс, потребляемый при содержании общего имущества или КР СОИ) по умолчанию начисляется по нормативу потребления (ч. 9.2 ст. 156 Жилищного кодекса РФ). Есть несколько исключений из этого правила, которые установлены той же нормой:
- в Москве плата может устанавливаться в составе содержания жилого помещения;
- дом оснащен автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг;
- на общем собрании собственники решили платить исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов;
- на общем собрании собственники решили платить по показаниям общедомового прибора учета.
Именно в последнем случае собственники могут обнаружить в квитанции от управляющей компании начисления за КР СОИ (ОДН) выше норматива потребления.
Свежий пример из практики – дело № А12 – 8959/2020, дошедшее до Верховного Суда РФ (определение от 12.07.2021 № 306-ЭС21 – 12100).
ООО «УК «Руслан и Людмила» вполне успешно оспорило в суде предписание управления «Жилищная инспекция Волгограда» администрации Волгограда.
Собственники на общем собрании приняли решение об определении размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общедомового имущества, исходя из показаний общедомового прибора учета. Такой же порядок был прописан в договоре управления.
Управляющая компания начисляла плату по показаниям общедомового счетчика, не ограничиваясь нормативами. Организация исходила из решения собрания, которое не было оспорено и признано недействительным.
Административный орган посчитал такое начисление неправильным, нарушающим пункт 29 Правил содержания общедомового имущества № 491:
«в случае если перечень работ по содержанию общего имущества превышает минимальный перечень, общее собрание собственников вправе принять решение о включении в плату за содержание расходы на приобретение объема коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества, с учетом превышения нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества».
Так как перечень работ УК не был шире минимального, то инспекция потребовала пересчитать плату и дальше считать по нормативу.
Арбитражный суд Волгоградской области удовлетворил требования УК и признал предписание недействительным.
Он сослался на уже упомянутую ч. 9.2 ст. 156 Жилищного кодекса РФ и пришел к выводу, что при наличии решения общего собрания управляющая компания начисляла все правильно.
Право собственников принимать решение о начислении платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества по показаниям ОДПУ, действующим жилищным законодательством (частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ) не ставится в зависимость от превышения либо непревышения минимального перечня работ по содержанию общедомового имущества.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд решил иначе и удовлетворил жалобу административного органа:
«несмотря на решение собственников, общество не обладало правом перерасчета платы с применением показаний общедомовых приборов учета, поскольку величина их показаний являлась выше норматива потребления, при этом доказательств превышения минимального перечня услуг материалы дела не содержат».
Предписание было признано законным.
Арбитражный суд Поволжского округа снова поддержал управляющую компанию:
- спор возник в связи с различным толкованием действующего протокола общего собрания собственников органом жилищного контроля и управляющей компанией;
- по мнению управляющей компании, формулировки «по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета» достаточно для констатации волеизъявления собственников о согласии на начисление платы за холодное водоснабжение и электроснабжение на общедомовые нужды по фактическим показаниям ОДПУ, а не по нормативу;
- по мнению административного органа, такое решение должно содержать формулировку именно о согласии на сверхнормативное потребление на ОДН, чего нет в протоколе;
- однако закон (часть 9.2 статьи 156 ЖК РФ) не предусматривает формулировку, содержащую именно согласие собственников на «сверхнормативное потребление на общедомовые нужды», а лишь определяет принцип распределения «ОДН»;
- в спорном случае собственники избрали способ оплаты «ОДН» именно по фактическим показателям коллективного прибора учета в полном соответствии с пунктом 2 части 9.2 статьи 156 ЖК, действующим с 10.08.2017.
Кассационная инстанция отметила, что позиция арбитражного суда Волгоградской области не противоречит положениям действующего ЖК РФ как нормативного акта, имеющего большую юридическую силу по отношению к пункту 29 Правил содержания общего имущества.
Суд признал законным первоначальное решение по делу.
Верховный Суд РФ согласился с судом округа и отказал инспекции в передаче её жалобы для дальнейшего рассмотрения.