При смене управляющей компании или при создании товарищества собственников жилья (ТСЖ) договор управления с прошлой управляющей организацией расторгается. После его расторжения у предыдущей компании возникает обязанность передать техническую документацию на дом и другие документы, которые необходимы для управления домом. Это предусмотрено в ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, а сам порядок передачи прописан в разделе V Правил №416 (так называемые стандарты управления МКД). Основной перечень документов можно посмотреть в п. 24 Правил содержания жилья №491.
Решения общих собраний об отказе от услуг не понравившихся жителям управляющих компаний часто оспариваются в суде, а техническая документация удерживается и никому не передается. Тем, кто начинает управлять домом, приходится идти в арбитражные суды, чтобы добиться получения нужных документов. Практика по таким делам вполне однозначна: кто управляет домом, тот и должен владеть документами, необходимыми для управления домом.
Однако есть вопрос, по которому суды расходятся: что делать с документами, которых у старой компании нет. Вариантов всего два: «отсутствующие документы передавать не надо» и «недостающие документы надо восстановить и передать».
Пример из Московской области: УК обязали передать то, чего у нее нет
Жители двух домов в Московской области создали ТСЖ, отстояли решение о его создании в суде, зарегистрировали товарищество и приступили к самостоятельному управлению своими домами. Так как управляющая компания не передала ТСЖ полную техническую документацию на дом, товариществу пришлось идти в Арбитражный суд Московской области.
Суд удовлетворил просьбу товарищества. При этом он сослался не только на Правила содержании общего имущества №491, но и на Правила и нормы эксплуатации жилфонда №170. В них также содержится список технической документации долговременного хранения (п. 1.5).
Также управляющую компанию обязали в случае отсутствия каких-либо документов изготовить их самостоятельно, восстановить или получить у третьих лиц.
Управляющая компания не согласилась с таким решением и обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд. В жалобе она указала, что часть документов у нее отсутствует, так как застройщиком ей не передавалась.
Апелляционная инстанция удовлетворила эту жалобу, посчитав, что управляющая компания передала все документы, что у нее имелись, и больше ничего передавать или восстанавливать не обязана. Например, суд посчитал необоснованным требование о передаче кадастровых паспортов на земельные участки, так как они от застройщика по актам не передавались, собственники не поручали компании их изготовить, а приказ Минэкономразвития России от 25.08.2014 №504, которым была утверждена форма кадастрового паспорта земельного участка, утратил силу.
По мнению апелляционного суда, прошлая управляющая компания обязана восстанавливать и передавать документацию новой организации лишь в том случае, если такие документы передавались старой компании и она их утратила. Так как в рассмотренном споре компания передала всё, что получила от застройщика, суд отказал в требованиях ТСЖ. В своем решении он сослался на позицию Верховного Суда РФ (определение от 22 апреля 2016 №303-ЭС16 – 3028). Там товариществу действительно отказали в передаче несуществующей у управляющей компании документации.
Арбитражный суд Московского округа по жалобе товарищества вновь отменил решение нижестоящего суда, посчитав правильным первоначальное решение по делу. Он не согласился с апелляционным судом и указал, что необходимость передачи документации связана с возникновением у вновь выбранной организации прав и обязанностей в отношении общедомового имущества, а так же необходимостью исключения неоправданных расходов на их изготовление.
Ответственные лица обязаны принимать, хранить и передавать техническую документацию, а её отсутствие или утрата не является причиной для прекращения такой обязанности. В этом случае документы подлежат восстановлению за счет того, кто управляет домом (п. 21 Правил №416).
Верховный Суд РФ в определении от 01 октября 2019 г. № 305-ЭС19 – 16644 по делу № А41 – 91509/2017) согласился с судом 1 инстанции и судом округа, на этот раз оставив в силе решение об обязании управляющей компании передать даже те документы, которых у нее нет. Такое решение отличается от ранее поддержанных судом позиций, поэтому мы и решили о нем рассказать.
В Башкирии одна УО не смогла истребовать техническую документацию у другой УО, потому что последняя уже вернула её застройщику
ООО «УК «Тандем» обратилось в суд с иском к ранее управлявшему домом ООО «ГорЖилСервис», просила передать техническую документацию, а на случай неисполнения решения суда – установить судебную неустойку в размере 2000 р. за день просрочки. Однако ни документов, ни денег от старой УК истец так и не увидел.
Истец стал управлять новостройкой на основании решения органа местного самоуправления (в качестве временной УО). Однако предыдущая УК (“от застройщика”) отказалась передать необходимые для управления документы, сославшись на то, что вернула их застройщику, документов у нее теперь нет, передавать нечего.
Назначенная УК настаивала, что передача документов – обязанность старой УО, а не застройщика. Передав документы не тому лицу, прошлая УК нарушила стандарты управления МКД. Застройщик тоже не прав, приняв документы для управления МКД и при этом не имея лицензии на управление домом.
Суды пришли к выводу об объективной невозможности передачи документов. Смена управляющей организации произошла 6 октября, а 10 октября старая УО передала документы застройщику, что подтверждалось актами приема-передачи. Сам застройщик не отрицал факт получения документов.
Поэтому истец вправе обратиться со своими требованиями к застройщику.
Верховный Суд РФ отказал УК в передаче ее жалобы для дальнейшего рассмотрения (определение № 309-ЭС24 – 15299 по делу № А07 – 4981/2023).