Жилищные инспекции иногда публикуют обзоры судебной практики – по делам, в которых участвовал орган жилищного надзора. Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга опубликовала Обзор за 1 полугодие 2021 года. Выбрали из нее самое основное.
1. Суд поддержал правовую позицию Инспекции, согласно которой управляющая домом организация обязана обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества МКД, в том числе в случаях, когда его повреждение, ненадлежащее состояние обусловлено противоправными действиями третьих лиц.
Инспекция проверила соблюдение лицензионных требований при управлении МКД и установила, что управляющая организация не обеспечила устранение повреждения фасадных стен на уровне чердачного помещения МКД. Было выдано предписание об устранении нарушений.
Общество обратилось в арбитражный суд, указав, что повреждения стен произошло вследствие незаконной перепланировки чердачного помещения, допущенного собственником, вина управляющей организации отсутствует.
Суды трех инстанций признали предписание Инспекции законным.
Суд кассационной инстанций отметил, что статус Общества как управляющей компании (профессионального и ответственного коллективного субъекта права) предполагает его активное участие в создании благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащем содержании общего имущества в МКД, обеспечении безопасности дома в процессе его эксплуатации, решении вопросов пользования этим имуществом, а также предоставлении качественных коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
С учетом установленных фактических обстоятельств суды пришли к выводу о том, что осуществление мероприятий по устранению нарушений является работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания, направленными на поддержание надлежащего содержания общего имущества с целью безопасного и благоприятного проживания граждан в МКД.
По мнению суда, тот факт, что деформация фасадной стены вызвана незаконной перепланировкой чердака иными лицами не снимает с Общества обязанности по проведению работ, направленных на устранение повреждений, поскольку стены относятся к несущим конструкциям МКД и входят в состав общего имущества собственников (дело А56 – 75578/2019).
По другому делу инспекцией проверила ЖСК и выявила нарушение обязательных требований к содержанию жилищного фонда, выразившиеся в использовании лестничных помещений для складирования жильцами материалов, оборудования и инвентаря; креплении кондиционеров без соответствующего разрешения. Кооперативу выдали предписание об устранении нарушений.
Оспаривая предписание, ЖСК ссылался на его неисполнимость, поскольку Кооператив не вправе распоряжаться имуществом собственников помещений в МКД (самостоятельно демонтировать кондиционеры, металлические двери, бытовые вещи и велосипеды).
Суд признал предписание инспекции законным и обоснованным, отметив, что оспариваемым предписанием на Кооператив не возложена обязанность по демонтажу имущества собственников. В таком случае ЖСК, являющийся ответственным за содержание общего имущества МКД лицом, вправе самостоятельно избрать механизм устранения выявленных нарушений. То обстоятельство, что ранее в адрес собственников, допустивших нарушения, были направлены соответствующие уведомления, не приведшие к достижению необходимого результата, не свидетельствует о неисполнимости оспариваемого предписания инспекции.
2. Судами сформирована правовая позиция по вопросам разграничения капитального и текущего ремонта МКД, обязательности исполнения управляющими организациями решений общего собрания, принятыми в пределах компетенции.
При проверке ТСЖ инспекция выявила, что в квартире дома произошло обрушение штукатурного слоя и деревянной подшивной части потолка, имеются трещины в штукатурном слое в жилом помещении. Товариществу выдали предписание.
ТСЖ, не согласившись с таким предписанием, обратилось в арбитражный суд. По мнению товарищества, предписание не отвечает принципу исполнимости, поскольку требует проведение капитального ремонта перекрытий.
Суды трех инстанций пришли к выводу о законности предписания, отметив, что именно на ТСЖ, как организации по обслуживанию жилищного фонда лежит обязанность по обследованию состояния общего имущества (в том числе с привлечением специализированных организаций), по обеспечению надлежащей гидроизоляции перекрытий, выявлению недостатков (дефектов) и определению конкретного перечня и объема работ, необходимых для обеспечения нормативного состояния перекрытий. Поскольку ТСЖ, в силу действующего законодательства, обязано содержать общее имущество в надлежащем состоянии, Инспекция правомерно вынесла оспариваемое предписание.
При этом суд отметил, что ТСЖ не лишено возможности самостоятельно выбрать механизм исполнения предписываемых действий. В случае необходимости дополнительного времени для принятия решения собственниками о финансировании расходов и проведении работ заявитель не лишен права обратиться с заявлением о продлении (установлении нового) срока исполнения оспариваемого предписания.
По другому делу инспекция установила, что управляющей организацией не исполнено решение общего собрания о проведении ремонта общего имущества (замена окон, восстановление напольной плитки на лестничных клетках). По итогам проверки Обществу выдано предписание об устранении нарушений.
Управляющая организация обратилась в суд с заявлением о признании предписания инспекции недействительным. Общество полагало, что работы, предписанные к исполнению в соответствии с решением общего собрания МКД, относятся к работам капитального, а не текущего характера. В связи с этим решение собственников МКД провести капремонт за счет средств текущего ремонта не основано на нормах действующего законодательства и является ничтожным.
Отклоняя доводы Общества о капитальном характере предписываемых к исполнению работ, суды обоснованно сослались на приложение № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, которым утвержден перечень работ, относящихся к текущему ремонту, включающий среди прочего работы по смене и восстановлению оконных заполнений, а также замене, восстановлению отдельных участков полов. Учитывая изложенное предписание инспекции признано законным.
3. Судами трех инстанций поддержана правовая позиция, согласно которой самостоятельная замена индивидуального прибора учета воды без участия управляющей организации, не может расцениваться как безусловное доказательство несанкционированного вмешательства в работу прибора учета.
Инспекция проверила УК в части начисления платы за коммунальные услуги холодное, горячее водоснабжение и водоотведение. Орган жилищного надзора установил, что по факту самостоятельной замены собственником квартиры приборов учета (без уведомления управляющей организации о демонтаже и снятия контрольной пломбы) управляющая компания произвела доначисление платы за коммунальные услуги «холодное, горячее водоснабжение и водоотведение» на основании пункта 81(11) Правил № 354 в размере 91 000 рублей (с применением повышающего коэффициента 10), расценив действия собственника как несанкционированное вмешательство в работу индивидуального прибора учета).
Инспекция выявила нарушение пунктов 42, 81(11) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, выразившееся в незаконном применении повышающего коэффициента и вынесла предписание об устранении нарушений.
Суды поддержали правовую позицию ГЖИ:
- акт о несанкционированном вмешательстве в работу прибора учета в соответствии с Правилами № 354 не составлялся и потребителю не вручался;
- срок поверки прибора учета ГВС на момент самостоятельной его замены истек и согласно подпункту «д» пункта 81(12) Правил № 354 с момента истечения срока поверки прибора учета ГВС такой прибор учета считается вышедшим из строя, т.е. расчет платы за ГВС должен проводиться в соответствии с положениями пунктов 59, 60 Правил № 354 вне зависимости от состояния пломб на приборе (первые три месяца исходя из среднемесячного объема потребления коммунального ресурса, в дальнейшем – исходя из нормативов потребления коммунальных услуг);
- при недоказанности факта незаконного вмешательства в работу приборов учета, инспекция пришла к обоснованному выводу о нарушении управляющей компанией требований Правил № 354.
4. В первом полугодии 2021 года судами рассмотрен спор о порядке начисления платы за горячее водоснабжение в случае самостоятельного производства этой коммунальной услуги.
Инспекция установила, что кооператив не начислял плату за горячее водоснабжение (ГВС) в межотопительный период; тепловая энергия, затраченная на подогрев воды в целях ГВС в межотопительный период, распределяется в отопительный период пропорционально площади квартиры методом добавления (распределения) таких объемов тепловой энергии к объемам тепловой энергии, затраченным в отопительном периоде.
Было выдано предписание о проведении перерасчета по статьям «ГВС» и «Отопление».
Суд установил, что в рассматриваемом случае в МКД приготовление горячей воды для системы ГВС осуществляется через теплообменники, в связи с чем оплата коммунальной услуги по ГВС должна производиться равномерно в течение календарного года с применением пункта 54 Правил № 354.
Ссылка Кооператива на применение формулы 3(3) Приложения № 2 к Правилам № 354 отклонена судами, поскольку, эта формула определяет правила расчета платы за коммунальную услугу по отоплению, в то время как инспекцией в ходе проверки установлены нарушения при осуществлении расчета платы за ГВС с закрытой (нецентрализованной) системой.
В силу подпункта «в» пункта 69 Правил № 354 в платежном документе должно содержаться указание на оплачиваемый месяц, наименование каждого вида оплачиваемой коммунальной услуги, размер тарифов (цен) на каждый вид соответствующего коммунального ресурса, единицы измерения объемов (количества) коммунальных ресурсов (при применении в расчетах за коммунальные услуги по ГВС тарифов на горячую воду, состоящих из компонента на холодную воду, используемую в целях предоставления коммунальной услуги по ГВС, и компонента на тепловую энергию, используемую на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по ГВС, – величина каждого из компонентов, единицы измерения объема (количества) горячей воды и тепловой энергии в натуральных величинах).
В случае самостоятельного производства коммунальной услуги ГВС такая услуга должна рассчитываться управляющей организацией отдельно от услуги «Отопление», в квитанции указывается компонент – холодная вода и компонент – тепловая энергия на подогрев холодной воды.
Учитывая изложенное, включение кооперативом компонента «тепловая энергия для подогрева ХВС для поставки ГВС» в услугу по отоплению является неправомерным, поскольку указанная тепловая энергия является частью (компонентом) коммунальной услуги по ГВС.
Суд пришел к выводу о том, что ввиду нарушения порядка начисления платы за потребленные коммунальные ресурсы, установленного Правилами № 354, инспекция правомерно выдала предписание кооперативу о выполнении перерасчета.
5. В первом полугодии 2021 года судом рассмотрен спор о том, с какого момента у собственника возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение.
Инспекция при проверке управляющей организации пришла к выводу об отсутствии в силу статьи 153 ЖК РФ у управляющей компании оснований для начисления платы за жилищно-коммунальные услуги (далее – ЖКУ) собственнику в период с июня по ноябрь 2018 года, поскольку акт приёма-передачи квартиры подписан собственником и застройщиком 16.11.2018, регистрация права собственности произведена 08.12.2018.
Предписанием от компании требовалось устранить выявленные нарушения, произведя перерасчёт платы за жилищно-коммунальные услуги за период с июня 2018 года по ноябрь 2018 года.
Общество, полагая, что это предписание нарушает его права, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции отказали компании:
- из подпункта 6 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ следует, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в таком доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
- акт приема-передачи квартиры подписан застройщиком и участником долевого строительства по результатам заключенного мирового соглашения, утвержденного определением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга;
- собственник должен был оплачивать соответствующие коммунальные услуги и плату за содержание МКД лишь с момента подписания акта приема-передачи квартиры.
Суды оценили довод управляющей организации о наличии одностороннего акта приема-передачи спорного объекта, составленного застройщиком:
- спорная квартира не была передана застройщиком по акту приема-передачи, поскольку участником долевого строительства не была оплачена разница между проектной и фактической площадью объекта. По результатам рассмотрения спора в суде общей юрисдикции стороны заключили мировое соглашение, утвержденное определением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга, которым предусмотрели порядок и условия передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства;
- право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта;
- поскольку собственник не уклонялся и не отказывался от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства, суды согласились с выводами инспекции о неправомерности начисления управляющей компанией этому собственнику платы за жилищно-коммунальные услуги до момента подписания двухстороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства.