ЖКХФЛПишут читатели

Сохранение самовольно переустроенного помещения: практика Тульской области

Региональные суды публикуют свои позиции оп некоторым делам, чтобы нижестоящие инстанции видели свои промахи, а собственники могли оценить перспективы похожих споров. Тульский областной суд тоже опубликовал свое обобщение по спорам, связанным с сохранением самовольно переустроенного (перепланированного) квартиры.

Теория: переустройство, перепланировка, различия между ними

Переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт квартиры (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

В силу абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда №170, переоборудование (переустройство) жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

При переустройстве могут быть перенесены элементы обогрева (батареи), элементы сантехники, электрооборудование, установлены ванные комнаты, туалеты и кухни, заменены газовые плиты на электрические и наоборот, установлены газовые котлы, дополнительное инженерное оборудование, с помощью которого можно увеличить энерго‑, водопотребление, заменяя существующие или прокладывая дополнительные проводящие сети, произведен демонтаж подводящих сетей или инженерного оборудования при условии обязательного сохранения существующих стояков снабжения канализаций холодной и горячей водой.

Перепланировка квартиры – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт квартиры (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Абзацем 3 пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда установлено, что перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Этот перечень производимых работ при переустройстве и перепланировке квартиры не является исчерпывающим.

Отличия переустройства и перепланировки квартиры состоят в следующем. Переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей и оборудования в жилом помещении из одного места в другое, при этом конфигурация квартиры не изменяется. Под конфигурацией квартиры необходимо понимать его внешние пространственные границы, размер, расположение комнат и помещений вспомогательного назначения, дверных и оконных проемов, стен. В отличие от переустройства, перепланировка квартиры связана именно с изменением его конфигурации. К такому изменению можно отнести перенос и разборку либо установление в квартире дополнительных перегородок (ненесущих стен), за счет чего одни комнаты в квартире могут быть уменьшены, а другие увеличены, либо число комнат может быть уменьшено или увеличено, а также устройство или перенос дверных и оконных проемов.

Переустройство и перепланировка квартиры в обязательном порядке требуют внесения изменений в технический паспорт квартиры, под которым понимается документ, содержащий выполненный в масштабе план квартиры, а также техническую и иную информацию о таком жилом помещении, связанную с обеспечением его соответствия установленным законом требованиям.

Проводить переустройство и (или) перепланировку помещения необходимо с соблюдением требований законодательства по предварительному согласованию с органом местного самоуправления. Основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки считается документ, подтверждающий принятие этим органом решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки (ч. 1, 6 ст. 26 ЖК РФ).

Последствия незаконных перепланировки, переустройства

Если перепланировка или переустройство квартиры произведена без согласования ответственного органа или с нарушением проекта перепланировки, то такая перепланировка или переустройство признается самовольной (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

В силу ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Вместе с тем положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, в силу полномочий, предусмотренных п. 7 ч. 1 ст. 14, ст.ст. 26 – 28 ЖК РФ согласовать самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить помещение в существующем состоянии (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 (абз. 6 вопроса 6).
С 28.12.2019 положения ч. 4 ст. 29 ЖК РФ не применяются в отношении помещений, расположенных в аварийном МКД, подлежащем сносу или реконструкции (Федеральный закон от 27.12.2019 №473-ФЗ).

Практика судов

Истцами по спорам о сохранении квартиры в переустроенном (перепланированном) состоянии выступали граждане (собственник, наниматель), осуществившие самовольное переустройство и (или) перепланировку.

Ответчиками по таким делам являлись муниципальные образования, управляющие организации, собственники/наниматели квартир, расположенных под или над перепланированной (переустроенной) квартирой, а также собственники всех жилых и иных помещений МКД, в случае если перепланировка, связана с уменьшением общедомового имущества такого дома.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлекались государственная жилищная инспекция, ресурсоснабжающие организации.

Обязательный досудебный (в том числе претензионный) порядок урегулирования спора о сохранении квартиры в перепланированном (переустроенном, переоборудованном) состоянии действующим законодательством не предусмотрен. Но, как правило, подаче в суд соответствующего иска предшествует обращение будущего истца в администрацию соответствующего муниципального образования с заявлением о согласовании ранее выполненного переустройства и (или) перепланировки помещения.

Что нужно учитывать судам

1. Одним из юридически значимых обстоятельств, которые надлежит доказывать истцу, является выяснение вопросов о том, осуществлена ли самовольная перепланировка в соответствии со строительными правилами и нормами, не нарушает ли права и законные интересы граждан или не создает ли угрозу их жизни или здоровью.

Соответственно истцам по спорам о сохранении квартиры в перепланированном (переустроенном) состоянии доказыванию подлежат обстоятельства того, что:
- перепланировка в помещении согласована со всеми компетентными органами;
- перепланировка не противоречит строительным нормам и правилам, не ухудшает условия эксплуатации квартиры, требования пожарной безопасности;
- проект перепланировки помещений квартиры подготовлен архитектурно-проектной компанией, выполнен в соответствии с требованиями нормативных правовых актов (СНиП, ВСН), не противоречит строительным нормам и правилам, государственным стандартам, требованиям экологических, санитарно-эпидемиологических, гигиенических, противопожарных и других норм, а также требованиям безопасности;
- работы по переустройству и перепланировке произведены в соответствии с требованиями нормативных документов, действующих для жилых домов, на основании проекта и разрешения компетентного органа в установленные сроки и приняты по акту выполненных работ.

2. Другим юридически значимым обстоятельством, подлежащим выяснению в ходе рассмотрения дел обобщаемой категории, является определение способа изменения спорного объекта (реконструкция, перепланировка или переустройство).

Переустройство и перепланировку квартиры необходимо отличать и от реконструкции.
Согласно ч. 14 п. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или другие улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления этих элементов.

Таким образом, реконструкция – это более широкое понятие, чем перепланировка. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. При реконструкции возможно изменение конфигурации помещений, с увеличением площади объекта капитального строительства (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной и касается работ только внутри помещения.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 было обращено внимание на то, что некоторые суды не проводят различие между понятиями реконструкции и перепланировки (переустройства) квартиры и разрешают иски граждан, например о сохранении квартиры в порядке ст. 29 ЖК РФ.

3. Юридически значимым обстоятельством по делам обобщаемой категории является наличие согласия всех собственников помещений в доме, в случае присоединения части общего имущества собственников МКД к личному имуществу правообладателя квартиры и изменения размера общедомового имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД.

На этой странице мы собираем другую практику Тульской области в сфере ЖКХ.

Похожие новости
ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Почтовые ящики в подъезде не нарушают правила пожарной безопасности

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Обязан ли наниматель квартиры оплачивать домофон?

ЖКХРСОТСЖ и ЖСК

Раздельный сбор мусора влияет на размер оплаты за ТКО

Колонка редактораЖКХРСОФЛТСЖ и ЖСКУК

Подготовка к отопительному сезону - правила