Служба Государственной жилищной инспекции Ивановской области опубликовала на своем сайте инструкцию, как провести общее собрание собственников. Дополнили её полезными ссылками для читателей.
1. Создание инициативной группы собственников и определение инициатора собрания.
Необходимо определить, кто выступает с инициативой созыва общего собрания (согласно части 2 статьи 45 ЖК РФ, все общие собрания, кроме обязательного годового, являются внеочередными).
Инициатором собрания может быть любой собственник или действующая управляющая организация.
Управляющая компания, которая не управляет домом, инициировать собрание не может.
2. Подготовка документации.
Для подготовки к проведению общего собрания потребуются следующие документы:
• Реестр собственников помещений многоквартирного дома.
Он нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении собрания и посчитать голоса.
Документ должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома – для физических лиц – ФИО, для юридических лиц – полное наименование, ОГРН, номера принадлежащих им на праве собственности помещений в многоквартирном доме (при наличии), реквизиты документов, подтверждающих их право собственности на указанные помещения, сведения о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений, сведения о площади каждого помещения в доме и о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников.
Реестр собственников является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
• Сообщение о проведении общего собрания собственников.
Согласно части 5 статьи 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания. К компетенции общего собрания относятся вопросы, указанные в части 2 статьи 44 ЖК РФ.
Чтобы избежать ошибок в формулировках, рекомендуем отдельный материал на эту тему;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
• Бланки решений собственников.
Ответственным за подготовку решений (бюллетеней) собственников помещений в многоквартирном доме является инициатор общего собрания.
• Списки присутствующих и приглашенных лиц.
• Документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня собрания (например, проект договора управления, проект Устава ТСЖ/ТСН).
3. Уведомление о проведении общего собрания собственников.
Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме о времени и месте собрания следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Согласно части 4 статьи 45 ЖК РФ, сделать это можно тремя способами:
• направить заказным письмом (если решением собрания не предусмотрен другой способ направления этого сообщения в письменной форме);
• вручить под роспись каждому собственнику;
• разместить в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников (только если ранее принят такой способ уведомления о проведении собрания).
Подробнее – в материале «Как правильно уведомлять об общем собрании собственников».
4. Проведение общего собрания собственников в выбранной форме (очная, заочная, очно-заочная).
Важно: голосовать на собрании собственник помещения может как лично, так и через представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями части 3 и части 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
Согласно части 5.1 статьи 48 ЖК РФ при проведении собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, надо указать следующие сведения:
• сведения о лице, участвующем в голосовании (Ф.И.О. голосующего собственника (представителя собственника), номер помещения, его доля в праве собственности на помещение);
• сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (номер бланка свидетельства либо регистрационный номер из выписки ЕГРН);
• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Если голосование осуществляет представитель, он должен приложить доверенность.
Важно: при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются (часть 6 статьи 48 ЖК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 28 ГК РФ, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
Согласно пункту 1 части 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 статьи 26 ГК РФ, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.
Согласно части 3 статьи 45 ЖК РФ собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания по вопросу дачи согласия на перевод квартиры в нежилое помещение).
4. Оформление протокола общего собрания собственников.
Счетная комиссия должна обработать бюллетени и подсчитать результаты голосования. Состав счетной комиссии обычно определяют собственники на общем собрании.
В соответствии с частью 6 статьи 48 ЖК РФ засчитываются только те голоса, по которым собственник выбрал в письменном решении лишь один вариант ответа.
Требования к оформлению протокола регламентированы Приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр .
Так, протокол общего собрания должен содержать следующие сведения:
• наименование документа;
• дата и номер протокола;
• дата и место проведения собрания;
• заголовок к содержательной части протокола;
• содержательная часть протокола;
• информация о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников.
Обязательными приложениями к протоколу являются:
• реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения о собственниках всех помещений в доме с указанием фамилии, имени, отчества собственников – физических лиц, полного наименования и ОГРН собственников – юридических лиц, номера принадлежащих им на праве собственности помещений в многоквартирном доме (при наличии), реквизиты документов, подтверждающих их право собственности на помещения, сведения о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений, сведения о площади каждого помещения в многоквартирном доме и о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников;
• копия текста сообщения о проведении собрания;
• документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении собрания собственникам либо его размещение в помещении данного дома, определенном решением собрания и доступном для всех собственников, или в ГИС ЖКХ в соответствии с частью 4 статьи 45, частью 2 и 3 статьи 47.1 ЖК РФ;
• списки присутствующих и приглашенных лиц;
• документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц, например, доверенность;
• документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня собрания;
• письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном собрании, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их, дату их заполнения, а также сведения о волеизъявлении собственников помещений и их представителей.
К протоколу общего собрания могут быть приложены другие документы в случае указания на них в содержательной части протокола.
Протокол составляется в письменной форме не позднее чем через десять календарных дней с даты проведения собрания.
5. Уведомление собственников помещений в многоквартирном доме о результатах проведенного собрания.
Инициатор собрания должен обнародовать решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования. Для этого нужно разместить сообщение в помещении данного дома, которое определено решением общего собрания и доступно для всех собственников. Делается это не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
6. Направление протокола общего собрания собственников в орган жилищного надзора.
Порядок направления подлинников решений и протоколов общих собраний утвержден уже упомянутым приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр.
Подлинники решений и протокола подлежат обязательному размещению в ГИС ЖКХ и направлению в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения собрания.
Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, кооператива обязаны направить подлинники документов в орган государственного жилищного надзора в течение пяти рабочих дней со дня, когда они были получены от инициатора.
7. Хранение материалов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Оригиналы документов хранятся в органе жилищного надзора. Копии протоколов хранятся в месте или по адресу, которые определены решением собрания.
По материалам Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области
Другой материал по теме:
✔ Как провести собрание без помощи УК: положительный опыт читателей