Формирование фонда капремонта на спецсчете.
Интересное дело недавно дошло до Верховного Суда РФ (дело № А79 – 256/2019). Оно касается оплаты капремонта при наличии спецсчета, открытого на имя регионального оператора.
Напомним, что собственники могут копить деньги на капремонт на общем счете регионального оператора либо на специальном счете. Последний можно открыть на имя того, кто управляет домом (управляющая компания, ТСЖ, кооператив), либо на имя регионального оператора.
В споре, о котором пойдет речь, жители выбрали редкий способ – накопление денег на спецсчете регионального оператора. В итоге товариществу, которое управляло домом, пришлось через суд добиваться оплаты работ, выполненных в рамках поведения капремонта.
Проведение работ и их оплата.
На общем собрании членов ТСЖ приняли решение о проведении ремонта отмостки дома за счет средств спецсчета, о заключении договора с подрядчиком, определили стоимость и сроки работ, выбрали уполномоченное лицо (ТСЖ) на приемку работ и заключение договора.
После этого ТСЖ заключило договор, подрядчик отремонтировал отмостку, попросил регионального оператора оплатить работы, но тот отказал, ссылаясь на отсутствие договорных отношений. ТСЖ тоже написало региональному оператору претензию с требованием оплатить работы подрядчику, однако оператор вновь ничего оплачивать не стал.
Параллельно подрядчик взыскал с ТСЖ деньги за проведенный ремонт, и товариществу пришлось самому идти в арбитражный суд, чтобы возместить свои убытки.
Региональный оператор отказывался от оплаты, ссылаясь на то, что для дачи владельцем специального счета указаний банку перечислить подрядчику деньги за капремонт, ему должны были предоставить оригиналы протокола собрания, договора с подрядчиком и акта приемки работ. Однако ТСЖ направило лишь незаверенные копии этих документов.
Рассмотрение спора судами.
Суды взыскали с регионального оператора всю сумму, указанную в договоре подряда, отказали лишь во взыскании пени.
Они указали, что согласно письму жилищной инспекции ремонт отмостки может входить в состав работ по капитальному ремонту подвальных помещений и может проводиться за счет средств на специальном счете. ТСЖ направляло для перечисления денег заверенный пакет документов вместе с претензией, поэтому работы подлежат оплате за счет накопленных жителями денег на спецсчете.
Во взыскании пени суды отказали потому, что ТСЖ не понесло таких затрат: подрядчик взыскал с него лишь основную сумму по договору, без пени, поэтому у товарищества нет права на возмещение этих убытков.
Верховный Суд РФ в определении от 27 сентября 2019 г. N 301-ЭС19 – 15971 поддержал нижестоящие суды, оставив жалобу регионального оператора без удовлетворения.
Особенности спора.
В этом деле интересно то, что решение о капремонте принималось не на общем собрании собственников, как это предполагает Жилищный кодекс в статьях 44 и 189, а на собрании членов ТСЖ. При этом региональный оператор не ссылался на это нарушение, и суды оценку протоколу не давали. Хотя если решение вопроса не входит в компетенцию собрания, как в данном случае, оно обычно признается судами ничтожным (недействительным). Если при рассмотрении спора кто-то обратил бы на это внимание, то исход дела мог быть противоположным.
На практике бывали случаи, когда банк, получив протокол собрания членов ТСЖ, а не собственников, отказывал в перечислении средств на капремонт. Поэтому при решении подобных вопросов стоит всегда проверять круг вопросов, которые могут решать собственники и члены ТСЖ на своих собраниях (ст. 44 и 145 ЖК РФ).