Собственники на общих собраниях принимают решения, которые напрямую влияют на их расходы: повышение платы за содержание жилья, утверждение дополнительных работ или услуг и их стоимости. Иногда, уже после оплаты, суд признаёт такое решение недействительным. Возникает вопрос: вправе ли собственники требовать возврата уплаченных сумм?
Ответ зависит не только от факта признания решения недействительным, но и от юридической основы начислений. Недавнее определение Верховного Суда РФ от 11 ноября 2025 года № 5‑КГ25 – 121-К2 внесло ясность в эту спорную практику.
Верховный Суд: если решение собрания недействительно — плату пересчитать обязательно
Управляющая организация ООО «Тройка Комфорт» взыскивала с собственника задолженность за содержание общего имущества за период с октября 2020 по ноябрь 2021 года. Основанием для расчёта служило решение общего собрания от 4 августа 2020 года, которым был утверждён размер платы в 34,24 руб./кв.м.
Однако Видновский городской суд ещё в 2021 году признал это решение недействительным, поскольку кворум на собрании отсутствовал. Тем не менее, районный и апелляционный суды взыскали с собственника почти 50 тыс. руб., мотивируя это тем, что УК «фактически управляла домом» и оказывала услуги.
Верховный Суд отменил эти решения и направил дело на новое рассмотрение. В своём определении Судебная коллегия прямо указала:
«Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об утверждении существенного условия договора управления… признанное недействительным решением суда, не подлежит применению. В этом случае плата за содержание жилого помещения подлежит перерасчёту исходя из порядка определения размера платы, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления…
Признанное судом недействительным решение… является недействительным с момента его принятия» (ссылаясь на п. 18 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 и п. 7 ст. 181.4 ГК РФ).
Таким образом, фактическое управление домом или выполнение работ не является основанием для взыскания платы, если она была начислена на основе недействительного решения собрания.
А что было раньше? Судебная практика до определения ВС
1. Недействительное решение о капремонте: деньги вернули
Собственники оспорили решение о дополнительных взносах на ремонт кровли, указав на отсутствие кворума. Апелляционный и кассационный суды поддержали их, обязав провести перерасчёт. Кассационный суд подчеркнул: «принятые решения не имеют юридической силы, требования истцов подлежат удовлетворению» (определение Второго КСОЮ по делу № 8г-8175/2019).
2. Предписание жилинспекции: перерасчёт обязателен
В Курской области ГЖИ потребовала пересчитать плату за ограждение контейнерной площадки, хотя работа была выполнена. Суды согласились: раз решение собрания признано недействительным — у УК не было оснований выставлять плату (постановление 19 ААС по делу № А35 – 3580/2020).
3. УК обязали считать по старому тарифу
В Новосибирске суды постановили: даже если решение о повышении платы уже применялось, после его отмены перерасчёт делается с момента принятия решения, а не с момента вступления в силу судебного акта (постановление АС ЗСО по делу № А45 – 12421/2019).
4. Но… ковры уже заменили — платите
В Санкт-Петербурге суд отказал собственнику в перерасчёте за замену ковров, несмотря на то что решение собрания было признано недействительным:
«Услуга… фактически была оказана… признание… недействительным… не может послужить основанием для освобождения ответчика от возмещения… расходов» (определение Третьего КСОЮ № 88 – 12725/2025).
Случай с заменой ковровых покрытий касается дополнительной услуги, не входящей в обязательный перечень работ по содержанию общего имущества. В отличие от размера платы за содержание, регулируемого ст. 156 ЖК РФ, такая услуга не имеет «резервного» тарифа, установленного муниципалитетом. Поэтому, даже если решение собрания признано недействительным, суд может учитывать факт реального оказания услуги в интересах собственников и применять нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ). Однако для взыскания компенсации управляющая организация должна доказать реальные расходы, а не просто сослаться на «утверждённый» размер взноса. В этом смысле подход суда в кейсе с коврами не противоречит, но и не подтверждается позицией Верховного Суда от ноября 2025 года — речь идёт о разных правовых конструкциях.
Выводы: что теперь важно знать
Определение Верховного Суда РФ № 5‑КГ25 – 121-К2 прямо показывает подход:
- Признание решения общего собрания недействительным влечёт автоматическую недействительность всех начислений, основанных на нём — с момента принятия, а не с момента судебного решения.
- Фактическое оказание услуг (управление домом, ремонт, ограждение и т.п.) не создаёт правового основания для взыскания платы, если она не была утверждена в законном порядке.
- Управляющая организация не вправе начислять плату в одностороннем порядке — только по решению собственников или по тарифу, установленному органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).
- Перерасчёт обязателен — исходя из предыдущих условий договора управления или тарифа, действовавшего до оспоренного решения.
Таким образом, позиция о том, что «услуга оказана — платите» не соответствует высшей судебной практике. Собственники, столкнувшиеся с начислениями на основе недействительных решений, теперь имеют надёжное основание для требований о перерасчёте — даже если работа уже выполнена.
Опубликовано 07.06.2021. Обновлено 08.12.2025