Региональные суды публикуют обзоры практики, чтобы нижестоящие инстанции видели свои ошибки, а местные жители могли оценить перспективы споров. Верховный Суд Республики Коми подготовил Справку по спорам, связанным с участием в долевом строительстве. Рассказываем о наиболее важных выводах суда.
1. При разрешении вопросов о снижении неустойки за нарушение срока передачи застройщиком квартиры дольщику суды в основном исходили из того, что применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ по этим делам возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов принятия такого решения.
Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства лишь в исключительных случаях и с обязательным указанием мотивов, по которым он полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате этого нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.
2. При разрешении вопросов о снижении размера неустойки за нарушение срока возврата дольщику денег при расторжении договора у судов возникают вопросы о необходимости учитывать ограничения, предусмотренные пунктом 6 статьи 395 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона о долевом строительстве застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 названной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 этой статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить дольщику деньги, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денег, уплаченных участником долевого строительства. Эти проценты начисляются со дня внесения дольщиком денег или части денег в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, эти проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Размер процентов за пользование деньгами дольщика может быть уменьшен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Основаниями для отмены судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 Гражданского кодекса РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ. Поскольку положения пункта 6 статьи 395 Гражданского кодекса РФ содержат ограничение в применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ, проценты в данном случае могут быть уменьшены, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, этой в пункте 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ.
3. По смыслу части 2 статьи 6 Закона о долевом строительстве при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи квартиры дольщику, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче этого объекта.
4. Уступка требований по денежному обязательству в нарушение условия договора о предоставлении согласия застройщика или о запрете уступки, по общему правилу, действительна независимо от того, знал или должен был знать цессионарий о достигнутом цедентом и должником соглашении, запрещающем или ограничивающем уступку.
В случае нарушения застройщиком срока передачи объекта инвестирования, обусловленного договором участия в долевом строительстве, его участник вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса РФ, может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.
Договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ). В отсутствие регистрации этот договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
Несоблюдение цедентом и цессионарием этого требования о государственной регистрации, а равно как и формы уступки не влечет негативных последствий для должника, предоставившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о соответствующей уступке (статья 312 Гражданского кодекса РФ).
Если уведомление об уступке направлено должнику первоначальным кредитором, то по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 385, пункта 1 статьи 312 Гражданского кодекса РФ исполнение, совершенное должником в пользу этого в уведомлении нового кредитора, по общему правилу считается предоставленным надлежащему лицу, в том числе в случае недействительности договора, на основании которого должна производиться уступка. Если уведомление об уступке направлено должнику новым кредитором, то должник согласно абзацу второму пункта 1 статьи 385 Гражданского кодекса РФ вправе не исполнять ему обязательство до получения подтверждения от первоначального кредитора.
Недействительность уступки требования не влияет на правовое положение должника, который при отсутствии спора между цедентом и цессионарием не вправе отказать в исполнении лицу, которое ему указал кредитор, на основании статьи 312 Гражданского кодекса РФ.
Заявляя о недействительности договора цессии, должник должен доказать, каким образом оспариваемое соглашение об уступке права нарушает его права и обязанности.
5. При невыполнении застройщиком своих обязательств, в случаях, предусмотренных частью 1.1 статьи 9 Закона о долевом строительстве, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут по требованию дольщика в судебном порядке. При этом требования застройщика о расторжении договоров участия в долевом строительстве не всегда являются обоснованными.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
6. В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков.
При этом бремя доказывания обстоятельств того, что выявленные в период гарантийного срока недостатки являются следствием неправильной эксплуатации объекта строительства либо последствием нормального износа, лежит на застройщике жилого дома.
7. Застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.
Освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.
В силу части 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении дольщика от принятия квартиры в установленный срок или при отказе от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства дольщику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).
8. Условия заключенного с застройщиком соглашения, пресекающие право дольщика требовать взыскания предусмотренных законом выплат, связанных с нарушением договорных обязательств, противоречат закону и нарушают права дольщиков, в связи с чем применению не подлежат.
9. Заявление застройщика об одностороннем отказе от договора (расторжении договора) вследствие невнесения дольщиком полной оплаты строительства подлежит разрешению судами с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса РФ о добросовестности и разумности и само по себе не освобождает просрочившего застройщика от гражданско-правовой ответственности за нарушение сроков исполнения принятых на себя обязательств.
10. Наличие или отсутствие оснований для возмещения убытков в виде расходов по аренде дольщиком жилья в период просрочки должника подлежит определению в каждом конкретном случае и зависит от того, когда новая квартира могла быть использована дольщиком для проживания, и имелась ли у него объективная нуждаемость в жилом помещении в спорный период.
Для правильного разрешения исковых требований дольщика о возмещении убытков, связанных с арендой жилья, судам следует установить, когда новая квартира могла быть использована дольщиком для проживания, и имелась ли у дольщика объективная необходимость в жилье в период просрочки застройщика. Именно эти обстоятельства являются юридически значимыми и определяют, должен ли застройщик возмещать дольщику расходы на аренду жилья.