Споры об использовании общедомового имущества самими собственниками заканчиваются в судах по-разному: выигрывают то собственники-пользователи общего имущества, то лица, которые добиваются демонтажа оборудования. В Нижегородской области в споре между товариществом и собственником-предпринимателем выиграло ТСЖ, но не сразу.
Предприниматель, будучи собственником нежилых помещений в МКД, установил на фасаде дома блоки холодильного компрессорного агрегата и оградил их металлическим коробом. Это было сделано без разрешительной документации и согласия остальных собственников помещений в МКД.
ТСЖ «Уют» (истец) посчитало, что действия предпринимателя (ответчик) незаконны и нарушают права других собственников. Для их защиты ТСЖ обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области.
В исковом заявлении ТСЖ просило обязать ответчика демонтировать установленное оборудование и провести восстановление поврежденных участков фасада МКД.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме, исходя из незаконности действий ответчика.
Апелляционный суд отказал ТСЖ в удовлетворении иска в части демонтажа сплит-систем и холодильного агрегата:
«Размещение предпринимателем спорного оборудования само по себе не затрудняет реализацию прав собственников помещений в МКД; оборудование фактически установлено внутри помещения, но состоит также из внешних блоков, являясь при этом сложной вещью. Иной подход, по мнению суда, означал бы правовую незащищенность интересов предпринимателя как собственника помещения и оборудования».
ТСЖ не согласилось с решением апелляционного суда и подало кассационную жалобу в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (постановление от 21 мая 2021 г. по делу № А43 – 6268/2020).
Кассационный суд установил обстоятельства дела и удовлетворил жалобу ТСЖ «Уют»:
• владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 246 ГК РФ);
• собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в этом доме, в том числе: ограждающие несущие и ненесущие конструкции; земельный участок, на котором расположен МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ);
• по решению собственников помещений в МКД, принятому на их общем собрании, объекты общего имущества в доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ);
• правовой режим общего имущества в МКД предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в данном доме, пользоваться общим имуществом МКД единолично и без согласия других сособственников (п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2021) от 07.04.2021 г.).
То есть, хоть предприниматель и является собственником нежилых помещений в МКД, он не может пользоваться и распоряжаться общедомовым имуществом по своему усмотрению, без достижения соглашения с другими собственниками.
Ответчик ошибался, что существенная доля в общем имуществе МКД дает ему какие-то привилегии. В соответствии с законом порядок пользования общедомовым имуществом не зависит от размера принадлежащей собственнику доли.
Кассационный суд не согласился с выводами апелляционного суда о том, что «размещение предпринимателем на прилегающей к его помещению фасадной стене кондиционеров и холодильного агрегата не означает осуществление действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в МКД».
«Также неверным является позиция об отсутствии основания для возложения на ответчика обязанности демонтажа оборудования ввиду того, что предприниматель является одним из собственников помещений в МКД и доли в общем имуществе; отсутствии доказательств фактического препятствования в пользовании общим имуществом другим собственникам».
«Действия предпринимателя прямо нарушают запрет пользоваться общим имуществом МКД единолично без согласия других сособственников и не могут быть признаны законными».
Постановление апелляционного суда было отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.