В г. Великий Новгород из-за детского спортивного комплекса с милым названием «Жираф с баскетбольным щитом» во дворе МКД разгорелись нешуточные страсти. А все потому, что комплекс был установлен без согласования и почему-то над теплотрассой.
Собственники помещений МКД решили принять участие в муниципальной программе по благоустройству придомовой территории. ТСЖ «Кочетова 37» в г. Великий Новгород (далее — ТСЖ, истец) разработало проектную документацию, которую утвердили на общем собрании собственников.
Работы по капитальному ремонту дворовой территории были выполнены и приняты рабочей комиссией, что подтверждает соответствующий акт. Но одна из жительниц МКД заметила, что детский спортивный комплекс «Жираф с баскетбольным кольцом» стоит неправильно:
• расстояние от окон жилого дома до детской игровой зоны меньше 5 пяти метров;
• под конструкцией проходит теплотрасса, которую периодически ремонтируют.
Бдительная гражданка не поленилась оставить жалобу на интернет-портале Правительства Новгородской области, и к ТСЖ с внеплановым визитом нагрянул Комитет государственного жилищного надзора и лицензионного контроля (далее — Комитет, ответчик). Уведомление о проведении проверки было направлено ТСЖ по электронной почте.
Согласно составленному акту проверки установлено:
• Благоустройство придомовой территории осуществлялось по согласованию с теплоснабжающей организацией – ООО «ТК «Новгородская».
• Согласованный дизайн-проект не предусматривал установку детского спортивного комплекса «Жираф с баскетбольным щитом», но при проведении работ по благоустройству этот элемент смонтирован.
• «Жираф с баскетбольным щитом» располагается непосредственно над тепловой сетью в охранной зоне (в нарушение ст. 161 ЖК РФ, пп. 4 и 5 приказа Министерства архитектуры, строительства и жилищного хозяйства РФ от 17.08.1992 года № 197).
По результатам проверки Комитет выдал предписание, которым обязал ТСЖ вынести детский спортивный комплекс «Жираф с баскетбольным щитом» из охранной зоны тепловой сети.
ТСЖ не согласилось с этим требованием и обратилось в суд. В исковом заявлении оно просило признать предписание Комитет незаконным и отменить его. В обоснование своих требований ТСЖ приводило следующие доводы:
• Земельный участок, на котором расположен МКД, принадлежит собственникам помещений в нем на праве общей долевой собственности.
• Детский спортивный комплекс установлен собственниками помещений МКД, он не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
• Сведения в отношении земельного участка, на котором расположен МКД, не содержат данных об ограничениях по охранной зоне тепловых сетей.
• Комитет допустил грубые нарушения порядка проведения проверки. Они касаются уведомления истца и соблюдения его прав в соответствии с положениями Федерального закона от 26 декабря 2008 г. № 294.
Суд первой инстанции и апелляционный суд отказали истцу в удовлетворении требований. Они исходили из того, что оспариваемое предписание соответствует закону и вынесено в пределах предоставленных Комитету полномочий. Проверка проведена при наличии оснований и с соблюдением процедуры ее проведения.
Третий кассационный суд общей юрисдикции (определение № 88а-5528/2021) оставил кассационную жалобу ТСЖ «Кочетова 37» без удовлетворения.
| Доводы истца | Позиция кассационного суда |
| Комитет провел проверку с нарушением пределов своей компетенции. Он должен был действовать в рамках доводов, указанных в обращении бдительной гражданки. | Государственный жилищный инспектор не ограничен доводами заявителя, изложенными в жалобе, и обязан принять меры по устранению выявленных нарушений. |
| Ответчики не представили доказательств того, что на дворовой территории МКД установлены и зарегистрированы в законном порядке какие-либо охранные зоны. | На спорном земельном участке, расположенном под МКД, проложены тепловые сети. Они являются муниципальной собственностью и обслуживаются ООО «ТК «Новгородская». П. 28 ст. 105 ЗК РФ предусматривает наличие охранной зоны тепловых сетей. Из п. 2 ст. 105 ЗК РФ следует, что охранная зона тепловой сети может быть установлена в качестве зоны с особами условиями использование территории. В пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или которые препятствуют их ремонту (п. 5 Приказа Минстроя РФ от 17.08.1992 г. № 197). |
| Уведомление было направлено истцу за 2 дня до проведения проверки. В акте проверки не указаны все лица, участвовавшие при ее проведении. | Федеральный закон от 26 декабря 2008 года № 294 не содержит требований к содержанию уведомления, а п. 4 ст. 2 этого же закона указывает на проведение проверки без приказа. При этом в вынесенном Комитетом приказе указано лицо, уполномоченное на проведение проверки. В нем же прописаны ее цель, предмет и основание. Они соответствуют выводам, изложенным в акте проверки. Факт направления истцу уведомления о проведении проверки подтверждает скрин-шот страницы электронной почты Комитета. Адрес электронной почты истца указан в ГИС ЖКХ. |
| ООО «ТК Новгородская» согласовало размещение элементов благоустройства над тепловыми сетями. | В согласованном проекте отсутствовал детский спортивный комплекс «Жираф с баскетбольным щитом». |
| Законных оснований для проведения внеплановой проверки не имелось. | Проверка проведена по факту обращения гражданина на предмет соблюдения ТСЖ требований жилищного законодательства. |
| Ответчики не представили доказательств того, что установкой «Жирафа с баскетбольным щитом» нарушены требования к безопасности проживающих в МКД. | Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Расположение спортивного комплекса над теплотрассой не может обеспечить надлежащее управление МКД а значит, и безопасность проживающих в МКД. |
Кассационная инстанция пришла к выводу:
«Нахождение спортивного комплекса «Жираф с баскетбольным щитом» в охранной зоне тепловой сети, а также отсутствие согласования на установку указанного элемента с ООО «ТК «Новгородская» является нарушением ст. 161 ЖК РФ и пп. 4, 5 приказа Министерства архитектуры, строительства и жилищного хозяйства РФ от 17.08.1992 г. № 197, а также основанием для выдачи Комитетом предписания ТСЖ «Кочетова 37» о выполнении работ по выносу детского спортивного комплекса «Жираф с баскетбольным щитом» из охранной зоны тепловой сети».