ЖКХФЛТСЖ и ЖСК

Игровая зона над тепловой сетью во дворе МКД. Можно ли так делать?

В г. Великий Новгород из-за детского спортивного комплекса с милым названием «Жираф с баскетбольным щитом» во дворе МКД разгорелись нешуточные страсти. А все потому, что комплекс был установлен без согласования и почему-то над теплотрассой. 

Собственники помещений МКД решили принять участие в муниципальной программе по благоустройству придомовой территории. ТСЖ «Кочетова 37» в г. Великий Новгород (далее — ТСЖ, истец) разработало проектную документацию, которую утвердили на общем собрании собственников.
Работы по капитальному ремонту дворовой территории были выполнены и приняты рабочей комиссией, что подтверждает соответствующий акт. Но одна из жительниц МКД заметила, что детский спортивный комплекс «Жираф с баскетбольным кольцом» стоит неправильно:
• расстояние от окон жилого дома до детской игровой зоны меньше 5 пяти метров;
• под конструкцией проходит теплотрасса, которую периодически ремонтируют.

Бдительная гражданка не поленилась оставить жалобу на интернет-портале Правительства Новгородской области, и к ТСЖ с внеплановым визитом нагрянул Комитет государственного жилищного надзора и лицензионного контроля (далее — Комитет, ответчик). Уведомление о проведении проверки было направлено ТСЖ по электронной почте.

Согласно составленному акту проверки установлено:
• Благоустройство придомовой территории осуществлялось по согласованию с теплоснабжающей организацией – ООО «ТК «Новгородская».
• Согласованный дизайн-проект не предусматривал установку детского спортивного комплекса «Жираф с баскетбольным щитом», но при проведении работ по благоустройству этот элемент смонтирован.
• «Жираф с баскетбольным щитом» располагается непосредственно над тепловой сетью в охранной зоне (в нарушение ст. 161 ЖК РФ, пп. 4 и 5 приказа Министерства архитектуры, строительства и жилищного хозяйства РФ от 17.08.1992 года № 197).

По результатам проверки Комитет выдал предписание, которым обязал ТСЖ вынести детский спортивный комплекс «Жираф с баскетбольным щитом» из охранной зоны тепловой сети.

ТСЖ не согласилось с этим требованием и обратилось в суд. В исковом заявлении оно просило признать предписание Комитет незаконным и отменить его. В обоснование своих требований ТСЖ приводило следующие доводы:
• Земельный участок, на котором расположен МКД, принадлежит собственникам помещений в нем на праве общей долевой собственности.
• Детский спортивный комплекс установлен собственниками помещений МКД, он не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
• Сведения в отношении земельного участка, на котором расположен МКД, не содержат данных об ограничениях по охранной зоне тепловых сетей.
• Комитет допустил грубые нарушения порядка проведения проверки. Они касаются уведомления истца и соблюдения его прав в соответствии с положениями Федерального закона от 26 декабря 2008 г. № 294.

Суд первой инстанции и апелляционный суд отказали истцу в удовлетворении требований. Они исходили из того, что оспариваемое предписание соответствует закону и вынесено в пределах предоставленных Комитету полномочий. Проверка проведена при наличии оснований и с соблюдением процедуры ее проведения.

Третий кассационный суд общей юрисдикции (определение № 88а-5528/2021) оставил кассационную жалобу ТСЖ «Кочетова 37» без удовлетворения. 

Доводы истцаПозиция кассационного суда
Комитет провел проверку с нарушением пределов своей компетенции.
Он должен был действовать в рамках доводов, указанных в обращении бдительной гражданки.
Государственный жилищный инспектор не ограничен доводами заявителя, изложенными в жалобе, и обязан принять меры по устранению выявленных нарушений.
Ответчики не представили доказательств того, что на дворовой территории МКД установлены и зарегистрированы в законном порядке какие-либо охранные зоны.На спорном земельном участке, расположенном под МКД, проложены тепловые сети. Они являются муниципальной собственностью и обслуживаются ООО «ТК «Новгородская».
П. 28 ст. 105 ЗК РФ предусматривает наличие охранной зоны тепловых сетей. Из п. 2 ст. 105 ЗК РФ следует, что охранная зона тепловой сети может быть установлена в качестве зоны с особами условиями использование территории.
В пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или которые препятствуют их ремонту (п. 5 Приказа Минстроя РФ от 17.08.1992 г. № 197).
Уведомление было направлено истцу за 2 дня до проведения проверки. В акте проверки не указаны все лица, участвовавшие при ее проведении.Федеральный закон от 26 декабря 2008 года № 294 не содержит требований к содержанию уведомления, а п. 4 ст. 2 этого же закона указывает на проведение проверки без приказа.
При этом в вынесенном Комитетом приказе указано лицо, уполномоченное на проведение проверки. В нем же прописаны ее цель, предмет и основание. Они соответствуют выводам, изложенным в акте проверки.
Факт направления истцу уведомления о проведении проверки подтверждает скрин-шот страницы электронной почты Комитета. Адрес электронной почты истца указан в ГИС ЖКХ.
ООО «ТК Новгородская» согласовало размещение элементов благоустройства над тепловыми сетями. В согласованном проекте отсутствовал детский спортивный комплекс «Жираф с баскетбольным щитом».
Законных оснований для проведения внеплановой проверки не имелось. Проверка проведена по факту обращения гражданина на предмет соблюдения ТСЖ требований жилищного законодательства.
Ответчики не представили доказательств того, что установкой «Жирафа с баскетбольным щитом» нарушены требования к безопасности проживающих в МКД.Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Расположение спортивного комплекса над теплотрассой не может обеспечить надлежащее управление МКД а значит, и безопасность проживающих в МКД.

Кассационная инстанция пришла к выводу:
«Нахождение спортивного комплекса «Жираф с баскетбольным щитом» в охранной зоне тепловой сети, а также отсутствие согласования на установку указанного элемента с ООО «ТК «Новгородская» является нарушением ст. 161 ЖК РФ и пп. 4, 5 приказа Министерства архитектуры, строительства и жилищного хозяйства РФ от 17.08.1992 г. № 197, а также основанием для выдачи Комитетом предписания ТСЖ «Кочетова 37» о выполнении работ по выносу детского спортивного комплекса «Жираф с баскетбольным щитом» из охранной зоны тепловой сети».

Похожие новости
ЖКХФЛУКПишут читатели

О праве собственников расторгнуть договор управления МКД в одностороннем порядке

ЖКХФЛУК

Можно ли взыскать компенсацию морального вреда за некачественное обслуживание ОДПУ?

ЖКХРСОФЛТСЖ и ЖСКУК

Почему СМИ пишут, что деятельность ООО «МосОблЕИРЦ» признана незаконной?

ЖКХРСО

Планируются изменения в закон о теплоснабжении