Дольщики часто обнаруживают в договорах с застройщиками условия, которые выгодны кому угодно, только не будущим собственникам. Для защиты своих прав приходится обращаться в надзорные органы или сразу в суд.
На нескольких свежих примерах покажем часто встречающиеся условия договоров, которые суды могут признать незаконными.
✔ Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 апреля 2021 г. по делу № А43 – 27022/2020
Застройщик из Нижегородской области судился с управлением Роспотребнадзора.
Роспотребнадзор считал незаконным такой пункт договора:
◉ «в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров технической инвентаризации, произведенных специализированной организацией, окажется меньше общей приведенной площади/общей площади более чем на 5%, дольщик письменно уведомляет застройщика о необходимости произвести перерасчет цены договора; застройщик, в срок не позднее 30 календарных дней с момента получения письменного обращения от дольщика, возвращает дольщику стоимость разницы в метраже, превышающей 5%, исходя из цены одного квадратного метра объекта долевого строительства, указанной в пункте 3.1 настоящего договора».
Административный орган признал застройщика виновным в совершении правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, и назначил наказание в виде штрафа – 10 000 рублей.
Организация обжаловала наказание в арбитражный суд: условия договора не противоречат закону, не носят дискриминационный характер для потребителя, обеспечивают баланс интересов застройщика и участника долевого строительства; подписывая договор, потребитель сам согласился с его условиями.
Суд был другого мнения и поддержал Управление Роспотребнадзора:
- определение объекта долевого строительства (в том числе, его общей площади) и цена договора являются его существенными условиями рассматриваемого договора (пункты 1, 3 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
- по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ).
Таким образом, для изменения цены договора участия в долевом строительства в соответствии с частью 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ необходимо соблюдение двух условий:
- наличие в договоре участия в долевом строительстве положения, предусматривающего возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения;
- само соглашение сторон об изменении цены договора.
Следовательно, без свободного волеизъявления каждой из сторон изменить цену договора в порядке части 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ невозможно, даже при наступлении предусмотренных договором случаев и условий для изменения цены.
При этом суд добавил, что ни один из способов определения цены договора не должен лишать дольщиков права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в частности при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (в том числе права на возврат денег при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади).
✔ Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2021 г. по делу № А03 – 9460/2020
В этот раз с региональным Управлением Роспотребнадзора спорил застройщик из Барнаула.
Организацию и здесь привлекли к административной ответственности, что и послужило причиной спора.
Условия договора участия в долевом строительстве, которые не понравились надзорному органу:
◉ «участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в срок 1 месяц с момента получения застройщиком письменного требования участника долевого строительства об устранении недостатков».
По мнению Управления, такое условие ограничивает возможность дольщика при выборе способа реализации своих прав, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Ведь дольщик вправе выбрать не устранение недостатков, а, например, уменьшение цены договора или возмещение своих расходов на устранение дефектов. При существенных нарушениях дольщик может и вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги за квартиру.
◉ «участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд в связи с выявленными недостатками качества квартиры только в случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в установленный договором срок».
Таким образом, условие предусматривает обязательное соблюдение претензионного порядка при выявлении недостатков качества квартиры, что, по мнению Роспотребнадзора, не соответствует ч. 6 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
◉ «гарантийный срок, в течение которого участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством переданной ему квартиры, устанавливается в 5 (пять) лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартиры, и исчисляется с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».
Такое условие ограничивает возможности участника долевого строительства потому, что от ввода дома в эксплуатацию до передачи квартиры дольщику проходит много времени. Соглашаясь на подобное условие, граждане добровольно уменьшают гарантийный срок. Хотя по требованиям части 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок «по умолчанию» исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.
◉ «по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
- прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок квартира не будет передана участнику долевого строительства;
- существенного изменения проектной документации строящегося дома;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений (при их наличии), входящих в состав дома».
Роспотребнадзор указал, что такое условие не содержит положения о том, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных установленных Федеральным законом или договором случаях, что нарушает часть 1.1. статьи 9 Закона № 214-ФЗ.
Суды поддержали административный орган:
«как лицо, не обладающее познаниями в сфере юриспруденции, потребитель, ознакомившись со спорными условиями заключенного с обществом договора, будет ошибочно полагать, что других вариантов поведения, кроме изложенных в подписанном им договоре, у него не имеется».
✔ Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2021 г. по делу № А55 – 24265/2020
Суд оставил в силе наказание застройщику из Самары. Того тоже привлекли за включение в договор сомнительных условий:
◉ «Перемена лиц в обязательстве Дольщика (переуступка прав требования, перевод долга) допускается лишь после получения Дольщиком письменного согласия об этом Застройщика…».
Такое условие не соответствует ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», потому что там не предусмотрено обязанности дольщика в получении письменного разрешения Застройщика.
◉ «В случае одностороннего отказа (расторжения) Дольщика от исполнения настоящего Договора по основаниям, не связанным с неисполнением/ненадлежащим исполнением Застройщиком своих обязательств по Договору, а также при отсутствии вины Застройщика в действиях/ основаниям, по которым участник долевого строительства расторгается настоящий Договор, Застройщик начисляет штраф в размере 20% от общей стоимости квартиры…».
Это условие противоречит требованиям ст. 9 Закона № 214-ФЗ, которая не предусматривает право застройщика требовать применения каких-либо штрафных санкций в случае расторжения договора по инициативе дольщика.
✱ Обращаем внимание читателей, что практика в отдельных регионах может отличаться от выводов судов в приведенных примерах.