Арбитражный суд Дальневосточного округа указал, что нельзя принудить банк к заключению договора на открытие специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта общего имущества нежилого здания (дело № А51 – 6592/2020).
Собственники помещений в одном из нежилых зданий Владивостока на общем собрании решили открыть спецсчет в банке, чтобы копить там деньги на капремонт общего имущества. Они действовали по аналогии с жилищным законодательством, в том числе выбрали владельца спецсчета. Владельцем поручили быть индивидуальному предпринимателю, который управлял зданием.
Предприниматель обратился в ПАО «Сбербанк России» для открытия счета, но банк ему отказал. Тогда предприниматель пошел в суд и выиграл первую и апелляционную инстанции.
Суды обязали банк заключить с предпринимателем договор на открытие специального банковского счета для формирования фонда капремонта общего имущества нежилого здания. Они исходили из наличия обязанности банка открыть специальный счет управляющей компании для формирования фонда капитального ремонта, вне зависимости от того, жилым или нежилым является недвижимое имущество собственников.
Банк обжаловал решение выше. В жалобе он указал, что закон не обязывает его заключать подобные договоры в отношении нежилого здания.
«Применение к спорным правоотношениям по аналогии норм Жилищного кодекса РФ не обоснованно.
Отношения между собственниками помещений нежилого здания связаны с осуществлением ими экономической деятельности в отношении объектов недвижимости и не связаны с осуществлением жилищных прав, поэтому не требуют предоставления дополнительных гарантий и применения защитных инструментов».
Также банк отметил, что собственники на собрании не выбрали конкретную кредитную организацию, как того требует жилищное законодательство. Раз уж суд считает возможным распространять действие Жилищного кодекса РФ на спорную ситуацию, то ему бы следовало дать оценку этому доводу.
Арбитражный суд Дальневосточного округа согласился с такой аргументацией.
- понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством;
- истец, обращаясь в суд с настоящим иском, обосновал свое требование о понуждении ответчика к заключению сделки на открытие специального банковского счета в целях формирования фонда капремонта нежилого здания ссылками на положения статей 445 и 846 ГК РФ, нормы жилищного законодательства, применяя их по аналогии;
- открытие специального счета для формирования фонда капремонта предусмотрено именно для накопления денег собственниками многоквартирных жилых домов;
- отношения между собственниками помещений в нежилом здании связаны с осуществлением ими экономической деятельности, такие правоотношения не затрагивают реализацию жилищных прав и не требуют предоставления дополнительных гарантий и применения защитных механизмов, таких как режим специального счета;
- создание специального счета в банке и перечисление средств на капремонт законом в качестве обязательного не закреплено, поскольку собственники в административном здании не ограничены конкретным способом формирования фонда капремонта;
- в случае принятия собственниками в нежилом здании решения об избрании способа формирования фонда капремонта аналогично нормам жилищного законодательства, обязанность по открытию специального счета у банка не возникает, так как аналогия закона к данным правоотношениям не применима.
«Отношения между собственниками помещений в нежилом здании и третьими лицами, связанные с использованием общего имущества, находятся исключительно в гражданско-правовой сфере. Поскольку Гражданским кодексом РФ, иным законом императивно не закреплена обязанность кредитной организации по требованию управляющей компании нежилого здания открыть специальный счет для формирования фонда капитального ремонта, а нормы жилищного законодательства, регулирующие схожие правоотношения для собственников многоквартирных жилых домов, к отношениям сторон не применимы, у судов обеих инстанций отсутствовали основания для удовлетворения истца о понуждении ПАО «Сбербанк» к заключению сделки».
Кассационный суд отменил решения нижестоящих судов и отказал предпринимателю в иске.