Может ли управляющая компания не ремонтировать подъезды, если в её адрес не выносилось предписание надзорных органов или отсутствует решение собрания собственников МКД? Вправе ли она не делать ремонт, если для него нет достаточного финансирования?
Как показывает судебная практика, в случае предъявления исков с требованием обязать управляющую компанию отремонтировать общее имущество дома, стандартные возражения ответчика сводятся к трём основным доводам:
- ГЖИ и другие контролирующие органы не выносили в адрес компании предписаний о необходимости устранить дефекты общего имущества;
- отсутствует решение собственников о проведении ремонта;
- нет денег на проведение ремонта.
Насколько эти доводы убедительны, судите сами.
Пример 1.
Собственник квартиры обратился в суд с иском к управляющей компании в г. Новоуральске и потребовал обязать УК отремонтировать общее имущество многоквартирного дома, в том числе подъезд, а также компенсировать моральный вред, который причинён ему как потребителю.
Новоуральский городской суд Свердловской области иск удовлетворил, обязал компанию сделать текущий ремонт в подъезде и взыскал компенсацию морального вреда — 1 000 рублей (дело №2 – 933/2020). Апелляционная инстанция признала решение законным.
УК не согласилась с решением и попросила в кассационной жалобе отменить решение суда, указав, что:
- деятельность УК проверяла прокуратура совместно с Департаментом жилищного надзора, однако никаких предписаний в адрес ответчика не вынесено;
- повреждения окраски на лестнице — не основание для немедленного устранения дефектов;
- кворум общего собрания для решения вопроса о ремонте собрать не удалось, а истец не принял участие в общем собрании, чтобы обсудить проведение ремонта, чем проявил недобросовестность;
- при установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения не учтены расходы на косметический ремонт лестничных маршей и площадок.
Свердловский областной суд доводы ответчика изучил и указал, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).
Истец надлежащим образом исполняет свои обязанности по своевременной оплате за жилое помещение, коммунальные услуги, содержание и текущий ремонт общего имущества. При этом суд первой инстанции установил, что ответчик выполняет свои обязанности ненадлежащим образом.
Как суд оценивает причины, которые в своё оправдание приводят УК
- Отсутствие предписаний в адрес УК — не основание для отмены решения суда, поскольку не освобождают ответчика от обязанности по текущему ремонту. На управляющей организации лежит ответственность за его содержание, ремонт и соответствие технического состояния МКД требованиям действующего законодательства.
- Не может быть принят во внимание довод ответчика о том, что собственники не принимали решение о проведении ремонта в подъезде, а УК не наделена правом принимать такие решения.
Отсутствие решения общего собрания собственников помещений МКД не освобождает управляющую организацию от обязанности выполнять необходимые работы и исполнять принятые на себя обязательств по содержанию общего имущества МКД.
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда № 170, выявленные неисправности строительных конструкций (стен, полов, окон, дверей, лестниц и т.д.) следует устранять по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения.
Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда обязывают управляющую компанию осуществлять все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги независимо от того, имеется ли по вопросу о необходимости их выполнения решение общего собрания собственников помещений в доме, и указаны ли в договоре соответствующие конкретные действия.
Суд дал оценку и доводу ответчика, который утверждал, что установленный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не предусматривает в необходимом размере расходы на текущий ремонт подъездов, надлежащее финансирование такого ремонта отсутствует.
Кассационная инстанция указала, что отсутствие финансовых средств само по себе — не основание, чтобы не выполнять предусмотренные договором управления обязанности по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Требования к управлению МКД, которые установлены законом, обеспечивают благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в МКД (апелляционное определение № 33 – 14315/2020).
Пример 2.
По другому делу наниматель служебной квартиры предъявил иск к Министерству обороны РФ, УК — Обществу с ограниченной ответственностью «Главное управление жилищным фондом» (УК «ГУЖФ») и предъявил требование о защите прав потребителя, понуждении отремонтировать подъезд, взыскать компенсацию морального вреда, штраф и судебную неустойку.
Алейский городской суд Алтайского края обязал УК «ГУЖФ» сделать в подъезде ремонт и взыскал в пользу истца компенсацию морального вреда — 1000 рублей, 500 руб. штрафа. На на случай неисполнения судебного акта суд постановил взыскать с ответчика деньги – по 100 рублей за каждый день неисполнения судебного решения.
В апелляционной жалобе ответчик указал, что УК «ГУЖФ» неоднократно уведомляло владельца дома и истца о том, что необходимо провести собрание и учесть мнения всех собственников о необходимости проведения текущего ремонта.
Дом — аварийный, капитальный ремонт не проводился с 1964 года. В таких условиях текущий ремонт без проведения капремонта — это неэффективное расходование денег.
Алтайский краевой суд, изучив доводы ответчика, отметил, что управляющие организации отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42 Правил N 491, п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа (п. 3.2.9 Правил № 170).
Правила № 170 прямо обязывают управляющие организации обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Все текущие работы должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, имеется ли по вопросу выполнения ремонта специальное решение общего собрания собственников помещений в доме. Кроме того, по смыслу приведённых норм обязанность осуществления таких работ лежит на управляющей организации даже в случае отказа собственников от проведения текущего ремонта.
Суд указал, что ссылка ответчика на отсутствие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, не служит основанием для отмены решения суда, поскольку не исключает обязанности управляющей организации по содержанию общего имущества жилого дома и не освобождает управляющую компанию от обязанности выполнения указанных работ и исполнения принятых по договору обязательств.
Коллегия судей признала решение Алейского городского суда законным и обоснованным (апелляционное определение по делу № 33 – 3702/2019).
Важно! Обращаем внимание, что иногда суд поддерживает управляющую организацию.