Сейчас проводятся годовые собрания собственников, и в некоторых домах жильцы пересматривают перечень работ и размер ежемесячной платы за содержание общедомового имущества. Рассказываем об ошибках, которые в прошлом году привели к тому, что суд признал решения об утверждении размера платы недействительным.
Перед разбором ошибок напомним, как утверждение размера платы происходит в идеале. Речь пойдет про дома, которые обслуживаются управляющей организацией.
Размер платы:
✔ утверждается на общем собрании собственников, кроме размера расходов по коммунальным ресурсам, потребляемым при содержании общего имущества;
✔ определяется с учетом предложений управляющей организации;
✔ устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ).
Как управляющая организация предлагает собственникам размер платы, написано в п. 31 Правил содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ № 491):
✔ компания представляет собственникам предложения не позднее чем за 30 дней до дня проведения собрания, на котором будет решаться вопрос об определении размера такой платы;
✔ для этого она вешает своё предложение на досках объявлений, расположенных во всех подъездах дома или на придомовой территории;
✔ в предложении должны содержаться расчет (смета) и обоснование предлагаемого размера;
✔ если размер больше так называемого «муниципального тарифа», то нужно еще и обоснование такого превышения – детализация, где будет указаны расчет годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, периодичность их выполнения.
Если жители собираются проводить годовое собрание и планируют рассмотреть вопрос о размере платы за содержание, то нужно написать об этом в управляющую организацию, чтобы компания успела вывесить свое предложение. Иначе решение собрания могут признать недействительным.
О самовольном утверждении собственниками своего размера платы был отдельный материал, поэтому сейчас остановимся на других ошибках.
Восьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился с нижестоящими судами, которые признали недействительным решение собрания об утверждении размера платы (Определение № 88 – 4376/2021).
Собственники из Новосибирска оспорили решение собрания, проведенного по инициативе управляющей организации:
«Утвердить тариф на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества МКД в размере 34 руб./кв. м».
Суды пришли к выводу, что управляющая организация не соблюла 30-дневный срок уведомления собственников о предлагаемом размере платы. Компания предоставила акт о том, что предложения были вывешены в местах общего пользования своевременно, но судей этот акт не убедил (с учетом других доказательств по делу, в том числе показаний свидетеля).
В статье 155 Жилищного кодекса РФ написано, что плата за содержание жилья вносится ежемесячно, но некоторым судам этого указания в законе может оказаться мало. При утверждении размера платы на собрании желательно упомянуть в решении, что она ежемесячная.
Восьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился с недействительностью решения общего собрания (Определение № 88 – 18607/2020).
Собственники приняли решение:
«Утвердить плату за содержание общего имущества в размере 19,00 рублей за кв. м площади помещения, принадлежащего собственнику».
Суд установил, что размер платы утвержден, «однако решение о периодичности этой платы не принято, что влечет неопределенность объема расходов собственников на содержание общего имущества, нарушает права собственников и влечет недействительность решения общего собрания в этой части».
Размер платы должен устанавливаться на срок не меньше года. До истечения этого года теоретически можно провести собрание по изменению размера платы, но новый размер должен начать действовать через год применения предыдущего.
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции подтвердил недействительность решения общего собрания собственников из Краснодара (Определение по делу № 88 – 20174/2020).
Размер платы был утвержден в декабре 2018 года, а новый – повышенный – размер платы они утвердили почти за месяц до истечения годичного срока. Суды указали на это нарушение, а также исключили из подсчета некоторые бюллетени, что привело к отсутствию кворума на собрании.
Перечисленные нарушения не всегда критичные, но иногда, как видно из примеров, приводят к провалу операции по повышению размера платы в доме с активными собственниками.
В качестве помощи управляющим организациям на сайте ДомОнлайн можно:
✔ скачать бланк для предложений собственникам по размеру платы;
✔ скачать образцы документов для проведения общего собрания собственников;
✔ на основе данных из ФГИС ЕГРН организовать учет собственников для проведения собраний и работы с должниками;
✔ подготовить документы для общего собрания собственников.