Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Непосредственное управление домом как способ управления. Часть 1. Ограничение по количеству квартир

Непосредственное управление как способ управления могут выбрать только те дома, количество квартир в которых не больше 30. Такое ограничение содержится в п. 1 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Законность такого правила оценивал Конституционный Суд РФ (Определение от 09.06.2015 №1228‑О). Он указал:

  • Дифференциация способов управления в зависимости от количества квартир не может быть признана неразумной и несоразмерной, поскольку не является произвольной, а обусловлена организационными и техническими особенностями управления различными объектами, требующими, в частности, соответствующего уровня профессионализма.
  • Определив в Жилищном кодексе РФ критерий для выбора такого способа управления, как непосредственное управление, законодатель исходил из числа квартир в нем, гарантированно обеспечивающего надлежащее и качественное управление с учетом прав и интересов всех без исключения собственников.
  • При таком регулировании учитывается и тот факт, что при большем количестве квартир (а потому, как правило, и участников общей собственности) значительно осложняется принятие решений, что снижает в итоге эффективность управления домом.

Кто-то хочет больше квартир в домах под непосредственным управлением

Конституционный Суд высказывался тогда, когда в законе было ограничение в 16 квартир, но потом их число увеличили. До сих пор предпринимаются попытки снова увеличить это число, но законопроекты пока отклоняются.

Например, проект № 832773 – 7 об увеличении числа квартир до 60 был отклонен в 1 чтении 14 апреля 2020 года.

В пояснительной записке авторы проекта указывали в качестве преимущества, что «управленческие решения принимаются оперативно и с учетом всех пожеланий жильцов, в связи с чем отсутствует риск хищения и приписок средств, направляемых на оплату содержания многоквартирного дома».

По расчётам авторов, среднее количество квартир в многоквартирных домах в России составляет 60 квартир (типовой четырех подъездный пятиэтажный многоквартирный дом), «в связи с чем ограничение в 30 квартир ущемляет права граждан, проживающих в среднем многоквартирном доме, осуществлять непосредственное управление своим домом».

Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству в своём заключении на проект отметил, что приведенная в записке аргументация является недостаточной, «поскольку не представляется возможным оценить эффективность непосредственного управления многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет 60».

По мнению Комитета, при непосредственном способе управления «в идеале требуется согласованность всех участников долевой собственности, что связано в первую очередь с возлагаемой на них повышенной ответственностью за содержание и ремонт общего имущества. В домах с большим количеством квартир такой согласованности между собственниками достаточно сложно достичь, в связи с чем, непосредственный способ управления в домах с большим количеством квартир является неэффективным».

Комитет указал, что отсутствие анализа и оценки эффективности непосредственного управления домом, количество квартир в котором не больше 60, может привести к неблагоприятным последствиям при воплощении проекта в жизнь: некачественное содержание общедомового имущества, несвоевременное проведение или непроведение текущего ремонта, что скажется на техническом состоянии дома.

Квартиры или помещения

Любопытно, что в законе указаны «квартиры», а не «помещения», что вызывает на практике споры – можно ли непосредственное управление в доме, где меньше 30 квартир, но больше 30 помещений (с учётом, например, нежилых).

Омск, Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.12.2019 № 88 – 1157/2019

Суды признали недействительным решение общего собрания из-за того, что была изменена его повестка, однако они отметили, что непосредственное управление выбирается в доме без учёта количества нежилых помещений:

«выводы судов обеих инстанций относительно возможности непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать, без учета нежилых помещений, расположенных в таком многоквартирном доме, сделаны в соответствии с требованиями закона и нормативным толкованием, данным Конституционным Судом РФ».

Смоленск, Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019 по делу № А62 – 6901/2018

Оценивался отказ органа жилищного надзора во внесении изменений в реестр лицензий. Управляющая организация указывала, что в доме не квартиры, а комнаты, поэтому непосредственное управление там возможно, однако суды не поддержали:

«целью ограничения в возможности избрания такого способа управления как непосредственное управление, является возможность обеспечения благоприятного и безопасного проживания и надлежащего содержания общего имущества. При этом, как установлено выше, МКД состоит из 64 помещений (жилых/нежилых), собственниками 64 помещений являются 92 гражданина и муниципальное образование город Смоленск, что не позволяет обеспечить благоприятное и безопасное проживание и надлежащее содержание общего имущества. Более того, спорный дом учтен согласно выписке из ЕГРН именно как многоквартирный жилой дом».

«Разве бывают такие дома?»

Один мой подписчик настолько привык к городской жизни среди многоэтажек, что очень удивился, что прописанный в кодексе способ управления широко распространён в России.

По данным ГИС ЖКХ, составленным на основе информации региональных властей, под непосредственным управлением находится примерно 223 353 многоквартирных дома, из них только 63% размещены в системе. 

А вот так на момент публикации статьи выглядит распределение по способу управления:

То есть таких домиков много, даже с учётом ограничения в 30 квартир. 

Я сама жила больше года в доме с непосредственным управлением и не могу сказать, что это плохо или неудобно, как это выставляют противники этого способа управления. Всё зависит от собственников. Плюсы и минусы, сравнение с другими способами управления будет в третьей части, а в следующей (второй) я напишу, что из себя представляет непосредственное управление. 


Предыдущие статьи серии: Непосредственное управление домом как способ управления. 

Главные темы
Собрание

Общее собрание собственников

Оплата ЖКУ

Оплата услуг в сфере ЖКХ

Содержание жилья

Содержание и текущий ремонт

Отопление

Теплоснабжение многоквартирного дома

Электроснабжение

Электричество в многоквартирном доме

Мусор

Обращение с твердыми коммунальными отходами

Газоснабжение

Поставка газа и газовое оборудование

Водоснабжение

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение

Капремонт

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Лицензирование

Лицензирование и управление многоквартирным домом