Непосредственное управление как способ управления могут выбрать только те дома, количество квартир в которых не больше 30. Такое ограничение содержится в п. 1 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.
Законность такого правила оценивал Конституционный Суд РФ (Определение от 09.06.2015 №1228‑О). Он указал:
- Дифференциация способов управления в зависимости от количества квартир не может быть признана неразумной и несоразмерной, поскольку не является произвольной, а обусловлена организационными и техническими особенностями управления различными объектами, требующими, в частности, соответствующего уровня профессионализма.
- Определив в Жилищном кодексе РФ критерий для выбора такого способа управления, как непосредственное управление, законодатель исходил из числа квартир в нем, гарантированно обеспечивающего надлежащее и качественное управление с учетом прав и интересов всех без исключения собственников.
- При таком регулировании учитывается и тот факт, что при большем количестве квартир (а потому, как правило, и участников общей собственности) значительно осложняется принятие решений, что снижает в итоге эффективность управления домом.
Кто-то хочет больше квартир в домах под непосредственным управлением
Конституционный Суд высказывался тогда, когда в законе было ограничение в 16 квартир, но потом их число увеличили. До сих пор предпринимаются попытки снова увеличить это число, но законопроекты пока отклоняются.
Например, проект № 832773 – 7 об увеличении числа квартир до 60 был отклонен в 1 чтении 14 апреля 2020 года.
В пояснительной записке авторы проекта указывали в качестве преимущества, что «управленческие решения принимаются оперативно и с учетом всех пожеланий жильцов, в связи с чем отсутствует риск хищения и приписок средств, направляемых на оплату содержания многоквартирного дома».
По расчётам авторов, среднее количество квартир в многоквартирных домах в России составляет 60 квартир (типовой четырех подъездный пятиэтажный многоквартирный дом), «в связи с чем ограничение в 30 квартир ущемляет права граждан, проживающих в среднем многоквартирном доме, осуществлять непосредственное управление своим домом».
Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству в своём заключении на проект отметил, что приведенная в записке аргументация является недостаточной, «поскольку не представляется возможным оценить эффективность непосредственного управления многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет 60».
По мнению Комитета, при непосредственном способе управления «в идеале требуется согласованность всех участников долевой собственности, что связано в первую очередь с возлагаемой на них повышенной ответственностью за содержание и ремонт общего имущества. В домах с большим количеством квартир такой согласованности между собственниками достаточно сложно достичь, в связи с чем, непосредственный способ управления в домах с большим количеством квартир является неэффективным».
Комитет указал, что отсутствие анализа и оценки эффективности непосредственного управления домом, количество квартир в котором не больше 60, может привести к неблагоприятным последствиям при воплощении проекта в жизнь: некачественное содержание общедомового имущества, несвоевременное проведение или непроведение текущего ремонта, что скажется на техническом состоянии дома.
Квартиры или помещения
Любопытно, что в законе указаны «квартиры», а не «помещения», что вызывает на практике споры – можно ли непосредственное управление в доме, где меньше 30 квартир, но больше 30 помещений (с учётом, например, нежилых).
Омск, Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.12.2019 № 88 – 1157/2019
Суды признали недействительным решение общего собрания из-за того, что была изменена его повестка, однако они отметили, что непосредственное управление выбирается в доме без учёта количества нежилых помещений:
«выводы судов обеих инстанций относительно возможности непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать, без учета нежилых помещений, расположенных в таком многоквартирном доме, сделаны в соответствии с требованиями закона и нормативным толкованием, данным Конституционным Судом РФ».
Смоленск, Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019 по делу № А62 – 6901/2018
Оценивался отказ органа жилищного надзора во внесении изменений в реестр лицензий. Управляющая организация указывала, что в доме не квартиры, а комнаты, поэтому непосредственное управление там возможно, однако суды не поддержали:
«целью ограничения в возможности избрания такого способа управления как непосредственное управление, является возможность обеспечения благоприятного и безопасного проживания и надлежащего содержания общего имущества. При этом, как установлено выше, МКД состоит из 64 помещений (жилых/нежилых), собственниками 64 помещений являются 92 гражданина и муниципальное образование город Смоленск, что не позволяет обеспечить благоприятное и безопасное проживание и надлежащее содержание общего имущества. Более того, спорный дом учтен согласно выписке из ЕГРН именно как многоквартирный жилой дом».
«Разве бывают такие дома?»
Один мой подписчик настолько привык к городской жизни среди многоэтажек, что очень удивился, что прописанный в кодексе способ управления широко распространён в России.
По данным ГИС ЖКХ, составленным на основе информации региональных властей, под непосредственным управлением находится примерно 223 353 многоквартирных дома, из них только 63% размещены в системе.
А вот так на момент публикации статьи выглядит распределение по способу управления:
То есть таких домиков много, даже с учётом ограничения в 30 квартир.
Я сама жила больше года в доме с непосредственным управлением и не могу сказать, что это плохо или неудобно, как это выставляют противники этого способа управления. Всё зависит от собственников. Плюсы и минусы, сравнение с другими способами управления будет в третьей части, а в следующей (второй) я напишу, что из себя представляет непосредственное управление.